Comprar uma casa no Portugal como estrangeiro: guia 2025

Como é Portugal?

Portugal ocupa a faixa ocidental da Península Ibérica e é membro da União Europeia, sendo um dos seus 27 países. Também faz parte das nações da Zona Euro.

Os territórios do país incluem:

• o território continental;
• os arquipélagos da Madeira e dos Açores no Oceano Atlântico.

Portugal está organizado em 18 distritos no continente e duas regiões autônomas, Madeira e Açores, cada uma com seu próprio caráter único e autonomia.

Com uma população de mais de 10 milhões de pessoas em 2025, o rico patrimônio cultural e as paisagens variadas de Portugal fazem dele um destino fascinante para investidores e expatriados, oferecendo oportunidades para famílias que desejam se mudar e se integrar em uma nova comunidade vibrante.

Distribuição populacional nas regiões de Portugal (escala 1-100)

Por que investir em Portugal?

O país possui mais de 1.793 quilômetros de litoral e desfruta de uma generosa quantidade de sol ao longo do ano, especialmente em regiões como o Algarve, que é famoso por ter mais de 300 dias de sol por ano.

Sendo o quarto país mais visitado da Europa, Portugal vivenciou um boom turístico sem precedentes em 2023, marcando-o como o melhor ano da história do turismo no país. A nação recebeu mais de 30 milhões de visitantes, gerando cerca de €25 bilhões em receitas de turismo (fonte: Governo de Portugal).

O turismo desempenha um papel vital na economia portuguesa, contribuindo com 8,1% do PIB e tendo um impacto significativo na indústria da construção.

• Crescimento económico estável a apoiar a demanda por imóveis: Prevê-se que o PIB de Portugal cresça 1,8% em 2025, criando um ambiente estável para os investimentos imobiliários.
• Iniciativas governamentais para enfrentar a acessibilidade habitacional: Em resposta ao aumento dos preços das propriedades, o governo lançou um pacote de 2 mil milhões de euros para construir cerca de 33.000 casas até 2030, com o objetivo de aliviar a crise habitacional. (fonte: Reuters).
• Interesse constante por parte dos investidores estrangeiros: Apesar das mudanças em programas como o Golden Visa, Portugal continua a ser atraente para compradores internacionais, especialmente dos Estados Unidos, contribuindo para o aumento da demanda no mercado imobiliário.
• Desigualdades regionais nos valores imobiliários: Cidades principais como Lisboa e Porto continuam a apresentar preços imobiliários mais elevados, enquanto regiões emergentes como a Silver Coast e o Alentejo oferecem oportunidades mais acessíveis, atraindo tanto investidores como compradores à procura de valor.

Custo médio de compra de imóveis em Portugal

A partir de 2025, o mercado imobiliário em Portugal apresenta uma gama diversificada de preços nas áreas e cidades mais cobiçadas, refletindo o apelo variado de cada local para compradores nacionais e internacionais.

Embora esses números forneçam um panorama do mercado atual, os preços dos imóveis em Portugal podem variar significativamente com base na localização exata, tipo de propriedade e condições do mercado.

Você pode acompanhar facilmente as últimas tendências e evoluções de preços em nossa página dedicada:

As paisagens deslumbrantes e a rica cultura de Portugal oferecem uma ampla variedade de regiões para investimento e moradia, cada uma com seu charme distinto.

Regiões populares para investimento e moradia

• Algarve: Conhecido por suas praias deslumbrantes, resorts de golfe e clima ensolarado, o Algarve é um favorito entre aposentados e turistas.
• Lisboa: Como capital e maior cidade de Portugal, Lisboa oferece uma mistura vibrante de charme tradicional e conveniências modernas, atraindo tanto jovens profissionais quanto famílias.
• Porto: Conhecida por sua rica história, vinho do Porto e arquitetura distinta, Porto está se tornando cada vez mais popular por sua vibrante cena cultural e robusto mercado imobiliário.
• Madeira: Famosa por suas paisagens exuberantes, clima ameno e atividades ao ar livre, Madeira é ideal para aqueles que buscam um estilo de vida tranquilo.
• Costa de Prata: A Costa de Prata se estende de Lisboa ao Porto e oferece uma alternativa menos movimentada ao Algarve, com suas belas praias, campos de golfe e vilas tradicionais.
• Alentejo: Conhecido por suas planícies ondulantes e vinhedos, o Alentejo é perfeito para quem busca escapar para um estilo de vida mais tranquilo e relaxado.

Sim, cidadãos não pertencentes à UE podem comprar imóveis em Portugal com relativa facilidade. O processo é bastante simples e não difere significativamente daquele para cidadãos da UE.

Cidadãos de fora da UE precisam obter um número fiscal português (Número de Identificação Fiscal, NIF) junto à autoridade tributária portuguesa. Este número é necessário para todas as transações financeiras e legais em Portugal, incluindo a compra de imóveis.

Ainda posso obter um Visto Gold por meio de investimento imobiliário em Portugal em 2024?

A partir de 2024, foram feitas mudanças significativas no programa de Visto Gold de Portugal no que diz respeito aos investimentos imobiliários.

O Programa de Visto Gold em Portugal é um caminho legal para obter residência para cidadãos de fora da UE/EEE que façam um investimento significativo em Portugal, o que incluía o investimento em imóveis. Este programa oferece aos investidores e suas famílias a oportunidade de viver, trabalhar e estudar em Portugal, além de proporcionar um caminho para a residência permanente e cidadania.

Inicialmente, o programa permitia uma margem significativa para investimentos imobiliários em todo o país, mas atualizações foram introduzidas para redirecionar os investimentos para outras áreas de desenvolvimento econômico e social.

Com a implementação da "Lei Mais Habitação", novas candidaturas para Vistos Gold por meio de investimentos imobiliários ou investimentos relacionados a fundos imobiliários não são mais aceitas.

Aqui está um guia passo a passo para ajudá-lo a entender o processo:

1. Pesquisa e planejamento

Determine se o imóvel é para investimento, mudança, férias ou aposentadoria. Estabeleça um orçamento que inclua os custos de aquisição (como impostos e honorários legais) e as despesas contínuas (como manutenção e impostos sobre a propriedade).

2. Obtenha um Número de Identificação Fiscal Português (NIF)

O NIF é essencial para diversas transações em Portugal, incluindo a compra de imóveis, abertura de conta bancária, configuração de serviços públicos e declaração de impostos.

Se você não reside em Portugal, pode autorizar um representante para lidar com o processo em seu nome. Esse representante precisa ser residente em Portugal e pode ser um advogado ou um representante fiscal.

Você precisará de:

• Um passaporte ou identificação válida;
• Comprovante de endereço: pode ser uma conta de serviços recente ou um documento emitido pelo governo que indique seu endereço de residência no seu país de origem;
• Procuração: se utilizar um representante, pode ser necessário um documento de procuração.

Para enviar a solicitação, você ou seu representante deve visitar uma repartição de finanças local em Portugal. Alguns escritórios podem exigir um agendamento, que pode ser marcado online. Normalmente, não há taxa para obter o NIF.

O NIF geralmente é emitido imediatamente durante a sua visita ao escritório de finanças ou logo em seguida.

3. Abra uma conta bancária em Portugal

Abrir uma conta bancária em Portugal é simples e pode ser feito mesmo como não-residente.

Você precisará de:

• Um passaporte ou documento de identidade válido;
• NIF português;
• Comprovante de endereço;
• Comprovante de emprego ou renda.

4. Comece a procurar imóveis

Explore listagens online no Properstar para encontrar imóveis à venda na sua área de interesse. Você pode usar nossos filtros avançados e até mesmo desenhar sua área preferida no mapa.

Considere contratar um agente imobiliário para obter melhores insights sobre o mercado e assistência na busca de imóveis que atendam aos seus critérios e orçamento.

5. Encontre o agente imobiliário certo

O agente imobiliário certo pode fornecer insights sobre o mercado local, ajudar a encontrar imóveis que atendam aos seus critérios e orientar o processo de negociação.

Aqui estão algumas dicas para garantir que você escolha o melhor profissional para suas necessidades:

• Conhecimento local: Procure agentes com um profundo entendimento da área de seu interesse. Eles devem ser conhecedores das tendências do mercado imobiliário local, dos preços e dos aspectos únicos da comunidade.
• Experiência e credenciais: Verifique a experiência e as qualificações do agente. Eles devem ter um histórico sólido de assistência a compradores estrangeiros e estar registrados em uma associação imobiliária reconhecida em Portugal.

Você pode utilizar o recurso de busca de agentes da Properstar para encontrar agentes imobiliários locais de boa reputação. Nossa plataforma oferece acesso a uma ampla rede de profissionais avaliados por sua expertise e confiabilidade, facilitando a tarefa de encontrar alguém que atenda às suas necessidades específicas.

6. Realize visitas aos imóveis

Visite os imóveis em potencial para avaliar sua condição, localização e adequação.

7. Verificações legais e diligência prévia

A Conservatória do Registo Predial é crucial para verificar o status legal da propriedade, garantindo que esteja livre de dívidas, encargos ou embargos e que o vendedor tenha o direito legal de vender. Isso pode ser feito solicitando uma certidão permanente na Conservatória.

Certifique-se de que o imóvel cumpre as leis locais de zoneamento e planejamento urbano. Isso é particularmente importante para novas construções ou propriedades rurais, onde pode haver restrições.

Embora não seja uma exigência legal, é altamente recomendável realizar uma inspeção imobiliária para verificar a condição física do imóvel. Isso pode revelar possíveis problemas na estrutura do edifício, nas utilidades ou no terreno.

8. Faça uma oferta

Com a ajuda do seu agente imobiliário, faça uma oferta pelo imóvel. Se aceita, você passará para a fase de contrato.

9. Assine o contrato preliminar (Contrato-promessa de compra e venda)

Este acordo preliminar entre comprador e vendedor (contrato-promessa de compra e venda) garante a compra e geralmente envolve um depósito por parte do comprador (geralmente 10% do preço de compra). Ele especifica os termos e condições da venda e compromete ambas as partes à transação.

Se o comprador desistir, ele perde o depósito. Se o vendedor desistir, ele deve devolver o dobro do valor do depósito.

10. Finalize as condições do financiamento (se aplicável)

Finalize os termos com seu banco, se você estiver financiando a compra por meio de um financiamento.

11. Assine a escritura de compra e venda

O passo final é assinar a escritura de compra e venda (escritura de compra e venda) perante um notário, transferindo a propriedade. O comprador deve pagar o restante do preço de compra e todos os impostos e taxas associadas neste momento.

Ambas as partes devem apresentar seus documentos de identificação, o NIF, comprovante de pagamento do depósito e detalhes do financiamento, se aplicável.

12. Registre a propriedade

Após a assinatura da escritura, o novo proprietário deve registrar a propriedade na Conservatória do Registo Predial local. Este passo é essencial para a proteção legal.

13. Pague os impostos e taxas associados

Os compradores são responsáveis por pagar o Imposto de Transmissão de Propriedade (IMT) para imóveis usados ou IVA para imóveis novos, além do imposto de selo, taxas de notário e taxas de registro. Dependendo da região, o custo total pode variar de 6% a 8% do preço de compra.

Impostos para imóveis novos

Impostos para imóveis usados

Custos adicionais

Dada a complexidade do processo, é aconselhável contratar um advogado especializado em direito imobiliário português. Eles podem lidar com verificações legais, negociações e documentação, garantindo que seus direitos sejam protegidos durante toda a compra.

Alguns recursos valiosos para informações oficiais incluem:

• Ministério da Justiça de Portugal: Para informações sobre procedimentos de solicitação de NIF para estrangeiros.
• Conservatória do Registo Predial: Para verificações sobre o status legal da propriedade.
• Autoridade Tributária: Para detalhes sobre impostos relacionados a transações imobiliárias.
• Instituto dos Registos e do Notariado: Oferece informações sobre o processo de registro de propriedade.

14. Transfira as utilidades

Transfira as contas de serviços públicos para seu nome e configure os serviços locais.

Muitos bancos portugueses, como o Millennium BCP, Banco BPI e Caixa Geral de Depósitos, oferecem financiamentos imobiliários para estrangeiros, embora os termos possam variar em relação aos oferecidos aos residentes.

As taxas de juros para financiamentos imobiliários em Portugal também flutuam, com alguns bancos oferecendo taxas competitivas para não-residentes. Por exemplo, a Caixa Geral de Depósitos anuncia taxas em torno de 3,95%, enquanto o Banco BPI tem sido conhecido por oferecer uma taxa efetiva de 3,25% para seus clientes. Essas taxas estão sujeitas a mudanças e dependem de vários fatores, incluindo as condições do banco e seu histórico financeiro.

Como obter um financiamento imobiliário

Para solicitar, geralmente você precisará de um passaporte válido, comprovante de renda, extratos bancários recentes, um relatório de crédito do seu país de residência, comprovante de sua residência principal e comprovante de depósito. A maioria dos bancos portugueses aceita documentos em inglês.

O primeiro passo envolve entrar em contato com os bancos para obter pré-ofertas de financiamento, que fornecem uma visão geral dos possíveis montantes de empréstimo e taxas de juros.

Certifique-se de que toda a documentação necessária para o imóvel esteja completa e atualizada, incluindo escrituras e certificados energéticos.

Uma vez que o financiamento seja aprovado, o banco normalmente supervisiona a maioria dos procedimentos legais e administrativos.

Considerações especiais para não-residentes

Os não-residentes geralmente podem obter financiamentos que cobrem até 80% do preço de venda ou valor avaliado do imóvel. Isso significa que você precisará pagar um pagamento inicial de pelo menos 20% mais os impostos e taxas aplicáveis.

O processo de solicitação para não-residentes exige documentação mais abrangente e difere ligeiramente daquele para residentes. Além disso, financiamentos para não-residentes frequentemente apresentam taxas de juros mais altas do que aquelas para residentes devido ao maior risco associado à gestão de inadimplências internacionais.

Muitos bancos portugueses, como o Millennium BCP, Banco BPI e Caixa Geral de Depósitos, oferecem financiamentos imobiliários para estrangeiros, embora os termos possam variar em relação aos oferecidos aos residentes.

As taxas de juros para financiamentos imobiliários em Portugal também flutuam, com alguns bancos oferecendo taxas competitivas para não-residentes. Por exemplo, a Caixa Geral de Depósitos anuncia taxas em torno de 3,95%, enquanto o Banco BPI tem sido conhecido por oferecer uma taxa efetiva de 3,25% para seus clientes. Essas taxas estão sujeitas a mudanças e dependem de vários fatores, incluindo as condições do banco e seu histórico financeiro.

Como obter um financiamento imobiliário

Para solicitar, geralmente você precisará de um passaporte válido, comprovante de renda, extratos bancários recentes, um relatório de crédito do seu país de residência, comprovante de sua residência principal e comprovante de depósito. A maioria dos bancos portugueses aceita documentos em inglês.

O primeiro passo envolve entrar em contato com os bancos para obter pré-ofertas de financiamento, que fornecem uma visão geral dos possíveis montantes de empréstimo e taxas de juros.

Certifique-se de que toda a documentação necessária para o imóvel esteja completa e atualizada, incluindo escrituras e certificados energéticos.

Uma vez que o financiamento seja aprovado, o banco normalmente supervisiona a maioria dos procedimentos legais e administrativos.

Considerações especiais para não-residentes

Os não-residentes geralmente podem obter financiamentos que cobrem até 80% do preço de venda ou valor avaliado do imóvel. Isso significa que você precisará pagar um pagamento inicial de pelo menos 20% mais os impostos e taxas aplicáveis.

O processo de solicitação para não-residentes exige documentação mais abrangente e difere ligeiramente daquele para residentes. Além disso, financiamentos para não-residentes frequentemente apresentam taxas de juros mais altas do que aquelas para residentes devido ao maior risco associado à gestão de inadimplências internacionais.