Guia para a primeira compra de um imóvel

Os diferentes profissionais do setor imobiliário

Agentes imobiliários

No setor imobiliário, os profissionais mais conhecidos são os agentes imobiliários, também conhecidos por consultores imobiliários.

Estes profissionais concentram-se na venda de casas, angariações, gestão e acompanhamento de clientes, mediação, entre muitas outras tarefas.

Peritos avaliadores de imóveis

Também existem os peritos avaliadores de imóveis, que estão capacitados para avaliarem um imóvel, consoante diversas informações técnicas. Estes peritos são muito usados pelos bancos, no caso de o comprador solicitar um crédito à habitação; na avaliação patrimonial que é necessária realizar em diversos processos judiciais; e também pelos proprietários que gostariam de saber quanto vale a sua casa.

Pode conhecer neste link, uma lista fidedigna de peritos avaliadores de imóveis em Portugal.

Promotores imobiliários

Estes profissionais são responsáveis por articularem toda a conceção de um empreendimento. Das suas tarefas, destacam-se a identificação de oportunidades no mercado; viabilidade de projetos e respetiva construção; definição de detalhes dos imóveis; acompanhamento na construção e venda.

Gestores/administradores de imóveis

A administração de imóveis é outra área do setor imobiliário. Em nome dos proprietários, os gestores ou administradores são os responsáveis pela gestão e funcionamento quotidiano dos imóveis que estão para arrendamento. Das suas tarefas, destacam-se a procura de inquilinos; o recebimento de rendas; a manutenção; a gestão de contratos de arrendamentos; entre outras tarefas.

Intermediários de crédito hipotecário

Como o próprio nome indica, estes profissionais são responsáveis por realizarem a ponte entre o cliente e um banco, especialmente nos casos de pedido de crédito à habitação. Em Portugal, precisam de estar registados no Banco de Portugal e necessitam da autorização do regulador para poderem trabalhar.

Estes profissionais descomplicam o processo e tratam de toda a parte burocrática para que possa obter o financiamento.

Advogados especialistas em direito imobiliário

Em Portugal, os advogados especialistas no setor imobiliário costumam trabalhar todas as questões relacionadas com o mercado de imóveis. Das suas tarefas, destacam-se o aconselhamento jurídico, a criação e análise de contratos, bem como o acompanhamento de clientes nos vários aspetos legais de transações imobiliárias, cumprindo a lei e salvaguardando os interesses de todos os clientes.

Para além de todos estes profissionais, destacam-se ainda os notários que vamos ver mais abaixo.

O papel da agência imobiliária

Uma agência imobiliária tem um papel essencial na vida de um vendedor e comprador. A sua missão principal passa pela promoção de imóveis para que sejam comprados. Os imóveis também podem ser promovidos para permuta, trespasse ou arrendamento.

Se um comprador anda à procura de um imóvel, pode dirigir-se às agências imobiliárias da região para conhecer as opções que existem no mercado. Deixe os seus contactos para ser notificado sempre que surgirem imóveis com as características que pretende.

Os consultores imobiliários criam a ponte entre os vendedores e compradores, gerindo também todas as etapas do processo de compra e venda de uma casa. Com o apoio de uma agência, obterá ajuda na simplificação de toda a burocracia envolvida.

O papel do banco

O banco tem um papel essencial na compra de um imóvel. É a entidade que empresta o dinheiro para que muitos clientes consigam comprar uma casa.

Para conceder um crédito à habitação, o banco analisa diversos elementos. Os principais são os seguintes:

• Situação financeira dos compradores;
• Valor do imóvel;
• Estado do imóvel;

É a partir daqui que decide o montante do empréstimo, bem como das taxas de juro. Todos os compradores são depois responsáveis por pagarem prestações mensais durante um determinado período de tempo, até liquidarem o empréstimo.

O papel do notário

Em Portugal, um notário ou um representante legal deve estar presente no momento da assinatura da escritura do imóvel. O notário é responsável por garantir o cumprimento da lei, verificar a identidade de ambas as partes (comprador e vendedor) e de toda a documentação, bem como de testemunhar a compra e a venda do imóvel.

Este profissional pode também preparar a escritura, um documento assinado pelo comprador e vendedor, que formaliza legalmente a transferência de um imóvel. O notário registará depois a escritura na Conservatória do Registo Predial.

Para além disso, o notário presta todo o aconselhamento fiscal e jurídico aos compradores e vendedores sobre a respetiva transação. Ou seja, poderá junto deste profissional conhecer todas as taxas, impostos, obrigações ou direitos deste tipo de negócio.

Com um notário envolvido, tanto o comprador como o vendedor passam a garantir a segurança jurídica e a transparência da transação. Estão sempre com os seus direitos e interesses protegidos.

As obrigações do vendedor

Conheça um conjunto de obrigações de um vendedor de imóveis:

• Entregar o imóvel sempre com todas as especificações anunciadas e apresentadas no contrato de promessa de compra e venda do imóvel;
• Certificar-se que o imóvel apresenta todas as qualidades apresentadas e pode ser usado livremente, sem qualquer impedimento ou vício de utilização;
• Ter sempre a documentação do imóvel em ordem e em dia;
• Permitir que o imóvel seja apresentado e visitado por possíveis compradores;

Defina a compra do imóvel e as suas condições

Estabeleça as suas necessidades

A melhor maneira de começar a procura pelo imóvel dos seus sonhos, passa por estabelecer um conjunto de necessidades. Crie uma lista com tudo aquilo que precisa e mantenha-se fiel na procura.

É natural que à medida que comece a ver imóveis, se deixe fascinar e até se esqueça das suas prioridades iniciais.

Conheça algumas das principais necessidades que deve ter em conta:

• Disponibilidade financeira: qual é o seu orçamento para comprar um imóvel? Tem dinheiro disponível ou precisa de pedir um crédito à habitação? Estabeleça um teto máximo. No caso de solicitar um crédito, pode simular previamente o montante que conseguirá junto de alguma instituição financeira. Não se esqueça que precisa de considerar o valor da entrada, todas as taxas e impostos, bem como o pagamento de serviços extras. As agências imobiliárias costumam cobrar uma comissão de 5% em Portugal.

• Localização do imóvel: defina previamente a área ou região onde pretende adquirir o seu imóvel. Precisa de ter em conta a localização do trabalho, a escola dos filhos, bem como a relevância ou não da proximidade com outros bens essenciais. Depois de definir esta área, pode arrancar com a sua procura.

• Tipo de imóvel: pretende um apartamento T3 ou um T2 supre todas as necessidades? Gostaria de investir numa moradia? Ou quer comprar um terreno para depois construir? Estude muito bem o que pretende, sempre de acordo com a sua disponibilidade.

• Características: comece por definir o que é indispensável para si. Tome nota do número de casas de banho, de quartos, da presença ou não de varandas, de garagem, áreas exteriores, elevador, etc. Defina quais são as características essenciais que o imóvel precisa de ter.

• Função do imóvel: procura por uma habitação própria e permanente? Procura por uma casa de férias? Ou pretende um imóvel para depois arrendar e ganhar dinheiro? A função principal da sua compra, vai condicionar também a sua procura.

• Idade de construção: procura por uma construção recente ou não se importa que tenha já algum tempo? Existem imóveis mais novos com construções de menor qualidade do que imóveis mais antigos. Por isso, esteja atento no momento de visitar imóveis.

• Comprar sozinho ou com ajuda de agência imobiliária: defina se deseja avançar sozinho ou pretende o apoio de uma agência imobiliária ao longo de todo o processo. O conhecimento e experiência de um bom consultor imobiliário podem marcar a diferença na sua compra e permitir um investimento mais seguro e transparente.

Estabeleça uma lista de critérios para o seu imóvel

Muitos dos critérios a ter em conta na compra de um imóvel vão de encontro às necessidades estipuladas. Tome nota desta checklist que ajudará a orientar o processo de compra de casa:

• Localização
• Tipo de imóvel
• Tamanho
• Estado
• Orçamento
• Comodidades e características
• Acessibilidade
• Segurança e proteção
• Potencial de rentabilização

Comprar sozinho ou através de um fundo de investimento imobiliário?

Pretende comprar uma casa sozinho? Ou prefere investir num fundo de investimento imobiliário?

Existem cada vez mais pessoas a investirem em fundos de investimento porque é possível investir com muito menos dinheiro e obter rentabilidade através dos arrendamentos e da valorização do imóvel. Claro que a rentabilidade, será sempre proporcional ao valor investido.

Não existe uma resposta certa à questão inicial. Enquanto comprador, precisa de definir muito bem qual é o seu objetivo principal. Se pretende uma habitação própria, então deverá comprar sozinho. Se já está a olhar para esta compra como um investimento, então deverá equacionar o tipo de investimento que pretende realizar.

Conheça as vantagens de comprar um imóvel sozinho:

• Controlo total sobre o investimento
• Ganho total sobre o potencial de valorização e rendimento gerado
• Controlo total sobre o destino a dar ao imóvel
• Uma das maiores desvantagens é a necessidade de capital para realizar o investimento inicial, que acaba por ser substancial. E a responsabilidade que recai sobre a gestão integral do imóvel, ainda que possa subcontratar esta parte.
• Conheça as vantagens de investir através de um fundo de investimento imobiliário:
• Diversificação de investimento
• Delegação da gestão profissional
• Rendimento passivo
• Menos necessidade de capital

Quando comprar a sua primeira casa ou apartamento?

Comprar ou não a primeira casa é uma decisão pessoal, que envolve diferentes variáveis. Os pontos seguintes, podem ajudar a tomar uma decisão:

• Condições: tem capital disponível para comprar casa? Precisa de pedir um crédito à habitação? Reúne todas as condições para ser aprovado? Conseguiria suportar com tranquilidade as prestações mensais? Ter um emprego estável e um rendimento seguro é muito importante para que possa equacionar avançar com a compra de um apartamento ou casa. Lembre-se que terá de suportar o pagamento do imóvel, de taxas e impostos e ainda de outras despesas que costumam cair sobre o imóvel, especialmente nos primeiros tempos.

• Futuro: comprar uma casa significa criar raízes no local. Claro que poderá a qualquer momento vender o imóvel ou arrendá-lo. Mas a compra de uma casa prevê normalmente que irá permanecer durante algum tempo na nova área de residência.

• Momento: o mercado imobiliário tem altos e baixos. Se vai pedir crédito à habitação, deve perceber se as taxas de juro são favoráveis. Existem alturas em que a oferta de imóveis também é menor e os preços disparam. Por isso, tenha em conta toda a conjuntura no momento de realizar este investimento tão significativo.

• Objetivos: investir em imobiliário e ter este ativo é importante para si? É capaz de assumir todas as responsabilidades que estão implícitas? Há pessoas que preferem arrendar porque é uma decisão que vai de encontro aos seus objetivos. Tenha isso em conta no momento de realizar este investimento.

• Apoios: veja se existe algum apoio do Estado para quem vai comprar um imóvel. Por vezes, existem algumas isenções no pagamento de alguns impostos para situações específicas.

• A decisão de comprar um imóvel é muito pessoal. Um jovem de 25 anos pode querer construir já o seu lar. Enquanto para outra pessoa, este investimento só começa a ganhar sentido por volta dos 35 anos.

• Não existe certo nem errado. Só precisa de saber que no caso de pedir um crédito à habitação, a idade pode ter influência na decisão do banco.

Comprar um imóvel novo ou velho?

Comprar um imóvel novo ou velho depende acima de tudo de dois elementos principais:

• Disponibilidade financeira
• Gosto pessoal

Claro, que existem muitas exceções, mas normalmente os imóveis novos são mais caros. As propriedades novas surgem no mercado com características e tecnologias mais atuais; requerem menos manutenção e costumam ter a garantia e apoio do construtor.

Famílias com orçamentos mais curtos, acabam por investir em imóveis mais antigos, que costumam ser mais baratos. Mas não é sempre assim. Existem imóveis mais antigos que estão muito valorizados devido à localização, por exemplo.

Comprar um imóvel novo ou velho vai sempre depender do dinheiro que tem e do seu próprio gosto estético.

É mais rentável comprar ou arrendar?

Comprar ou arrendar casa, depende sempre de várias condicionantes. Não passa só pela questão monetária.

Conheça as vantagens de cada opção.

__Compra de casa __

• Está a investir num património que será seu. No imediato, se tiver capital disponível, ou no futuro quando terminar de pagar o crédito à habitação;

• Liberdade total para personalizar a casa ao seu gosto;

• Poderá ser um bom investimento e um dia obter lucro com a venda de casa;

__Arrendar casa __

• Terá uma maior mobilidade pois pode sair a qualquer momento e arrendar noutra zona;

• Só precisa normalmente de se preocupar com o valor da renda, sendo os outros custos assumidos pelo senhorio;

• Benefícios fiscais através da declaração das rendas;

Ambas as opções oferecem vantagens. Só precisa de analisar a situação em que se encontra, estabelecer os seus objetivos e tomar a melhor decisão.

Defina o seu orçamento

Faça uma estimativa da sua contribuição pessoal para a compra do imóvel

Em primeiro lugar, convém definir o que é uma contribuição pessoal no contexto da compra de uma casa. A contribuição diz respeito à quantidade de dinheiro pessoal que tem disponível para o seu investimento imobiliário.

Se vai pedir um crédito à habitação, os bancos já não financiam a 100% a compra de uma casa. O máximo do financiamento chega aos 90%.

Uma lei publicada em 2018 veio limitar o valor que os bancos poderiam emprestar. Ou seja, um comprador vai precisa de ter sempre algum capital próprio para arrancar com a compra de uma casa ou apartamento

Por exemplo, se vai comprar um imóvel de 100.000 euros, então vai precisar de dar uma entrada de pelo menos 10% que corresponde a 10.000 euros. Este valor costuma ser o “sinal” que um comprador dá, durante a assinatura do contrato de promessa de compra e venda.

Para além da entrada, se tiver dinheiro disponível, pode investir diretamente no imóvel, diminuindo assim a dívida contraída. Este investimento inicial mostrará a uma entidade bancária a sua responsabilidade e compromisso, contribuindo para a respetiva concessão do empréstimo.

Estimar o montante do seu empréstimo

Mesmo antes de começar à procura do seu imóvel, é importante estimar quanto pode pagar mensalmente pelo seu crédito à habitação. Isso ajudará a definir o montante do seu empréstimo.

As contas são simples de realizar: os encargos a ter com o seu crédito à habitação nunca devem superar 30% dos seus rendimentos. Por exemplo: se o rendimento do agregado se situar nos 3000 euros, então a prestação da casa nunca pode ser superior a 900 euros.

Por isso, deve calcular sempre a sua taxa de esforço previamente e analisar muito bem toda a sua vida económica. O próprio banco também realizará esta análise.

Também é muito importante que consulte diferentes bancos para avaliar as condições apresentadas por cada um. Existem bancos que podem apresentar condições mais vantajosas, ajudando-o a poupar dinheiro.

Tenha ainda em conta que precisa de contabilizar outras comissões e despesas que estão associadas ao crédito à habitação. Existem seguros que são obrigatórios, como o seguro de vida e o seguro multirriscos. Há também impostos que precisa de pagar no momento da escritura, como o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto de Selo.

Calcular o orçamento global da compra de uma casa

Para saber como calcular o valor global para avançar na compra de um imóvel, tome nota dos seguintes passos:

• Defina o seu orçamento: veja qual é o seu capital próprio e até quanto poderá contribuir para a compra do imóvel.

• Peça simulações de créditos à habitação a diferentes bancos: no caso de precisar de um empréstimo, comece já a pedir várias simulações a bancos, para analisar as diferentes opções e saber também o valor total que poderá conseguir, tendo em conta a taxa de esforço.

• Considere todos os extras: nunca tenha um orçamento muito curto e se possível dê sempre uma margem. Para além das taxas, impostos, seguros, comissões que terá de pagar ao longo do processo, é natural que surjam imprevistos ao longo do caminho.

• Trabalhe com uma agência imobiliária de confiança: um bom consultor imobiliário saberá indicar-lhe todos os custos que precisa de suportar na compra de um imóvel para que não seja apanhado desprevenido. Será uma ajuda preciosa no momento de tratar do seu orçamento.

Prever os encargos após a compra

Para além da prestação que vai pagar mensalmente ao banco, é muito importante que tenha noção de todos os encargos que precisa de suportar a partir do momento em que passa a ser proprietário de um imóvel.

Fique a conhecer quais são:

• Prestações mensais do crédito à habitação
• Pagamento dos seguros
• Despesas com o condomínio no caso de apartamento
• Pagamento IMT e Imposto de Selo no momento de compra da casa
• Pagamento anual do IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis
• IRS se o novo imóvel tiver sido comprado com dinheiro proveniente da venda de uma outra casa e o negócio tiver gerado mais-valias
• Obras de manutenção e reparação

Ser proprietário de um imóvel também acarreta diversas responsabilidades que precisa sempre de assegurar.

Encontre o imóvel ideal

Procurar o seu apartamento ou casa na internet

Para encontrar o apartamento ou casa dos seus sonhos, comece por realizar uma pesquisa na internet. Siga os seguintes passos:

• Procure por portais específicos dedicados à venda de imóveis. Coloque a localização pretendida e escolha mais alguns critérios que considere relevantes. Estes portais apresentam muitos filtros que pode usar para refinar a sua procura.

• Utilize o Google Maps para explorar as imediações. Muitos imóveis apresentam a localização exata e pode sempre usar o Google Maps para explorar a zona, no caso de não conhecer e perceber se é um local que causa uma boa impressão.

• Faça uma pré-seleção dos que gostou mais e entre em contacto. Muitos destes anúncios são colocados por agências imobiliárias. Outros são colocados pelos próprios proprietários. Poderá esclarecer algumas dúvidas e se tiver interesse agendar a visita ao imóvel.

Contactar uma agência imobiliária

A maioria dos compradores entra em contacto com uma agência imobiliária. Um consultor imobiliário tem a sua própria carteira de imóveis disponível para apresentar e também poderá procurar alguma de acordo com os seus critérios.

Também irá beneficiar de toda a experiência e conhecimento destes profissionais no mercado onde atuam. Poderá informar-se sobre o investimento, a área da residência e até perspetivas futuras de revenda.

Com a ajuda do seu agente imobiliário, irá realizar as visitas aos diferentes imóveis, obtendo todos os esclarecimentos às suas dúvidas, bem como aconselhamento. São estes profissionais que também conduzem a negociação com os vendedores e tratam de toda a documentação para que o negócio se concretize.

Com uma agência imobiliária irá sentir-se sempre acompanhado ao longo do processo e pode realizar este investimento com muita mais segurança, tranquilidade e otimização de tempo.

Como ler um anúncio imobiliário?

É muito importante que saiba interpretar bem um anúncio imobiliário. Deve começar por ler muito bem todas as informações sobre localização, tamanho, número de quartos e outras especificações.

Depois, analise muito bem as fotografias e os vídeos que costumam acompanhar os imóveis para ver se corresponde ao que anda à procura.

Tenha noção que no valor do imóvel não estão os gastos que irá ter com impostos, taxas ou comissões a pagar. No caso de se deparar com algum termo ou expressão que não perceba, pode pesquisar online para esclarecer as suas dúvidas ou perguntar ao seu consultor imobiliário.

Finalmente, é importante que tenha noção do objetivo de um anúncio imobiliário: captar o interesse de um potencial interessado. Nunca irá dar toda a informação e vão sempre existir muitas questões e pormenores que só conhecerá depois de visitar o espaço.

Visitar os imóveis selecionados

Sempre que visitar um conjunto de imóveis que pré-selecionou, verifique os seguintes pontos:

• Estado físico
• Disposição
• Iluminação
• Vizinhança
• Acessibilidade
• Garagem
• Renovações
• Espaço externo
• Segurança
• Condomínio

Não tenha vergonha de colocar perguntas. Quantas mais realizar, melhor! Aproveite e tire também fotografias ou faça pequenos vídeos para depois voltar a analisar com cuidado em casa.

Existem pormenores que escapam ao olhar numa primeira visita e só ocorrem muito mais tarde.

Lista de controlo das visitas

Poderá criar uma checklist para controlar aspetos que considera importantes em todas as visitas aos imóveis que vai realizando. Com esta checklist nas mãos, poderá depois com maior facilidade comparar até imóveis.

Considere a seguinte checklist para começar:

• Estado do imóvel
• Disposição
• Danos visíveis
• Tamanho dos diferentes cómodos
• Tamanho dos espaços de arrumação
• Estado geral do telhado, paredes, janelas e portas
• Isolamento térmico
• Eficiência energética
• Sistemas de canalização
• Sistema elétrico
• Eletrodomésticos incluídos e acessórios
• Estado das campainhas
• Estado do fecho das portas, das janelas
• Documentação do imóvel
• Vizinhança em alturas diferentes do dia para perceber os níveis de ruídos e movimentação

Esta é apenas uma lista geral que pode ser um bom ponto de partida. Se tiver outras preocupações pode acrescentar a esta lista.

Perguntas a fazer ao vendedor

As perguntas que deve colocar ao vendedor vão sempre depender das suas dúvidas específicas. Contudo, conheça algumas que são essenciais:

• Há quanto tempo é o proprietário do imóvel?
• Qual é a área total do imóvel?
• Que renovações realizou recentemente e porquê?
• Quais são os problemas ou reparações que são necessárias realizar?
• Que problemas já teve o imóvel no passado?
• Qual é a idade do sistema de canalização, do elétrico, do telhado ou do ar condicionado?
• Já precisou de utilizar o seguro do imóvel no passado? Se sim, por que motivo?
• Existe alguma disputa legal ou penhora sobre o imóvel?
• Existem alguns projetos aprovados para a área onde está localizado o imóvel?
• Qual é o estado do condomínio? Que obras estão aprovadas? Existe alguma pendência ao nível de pagamento?

Fazer uma visita de regresso

Depois da primeira visita e de já ter refletido um pouco, é muito importante que agende uma segunda visita para ver o imóvel que chamou a sua atenção com maior cuidado e detalhe.

É normal que os olhos não consigam analisar com cuidado todos os pormenores. Se realmente estiver interessado, agende uma visita minuciosa para verificar cada cómodo e garantir que está tudo dentro das condições apresentadas.

Se possível, desvie os móveis pois estão, muitas vezes, a esconder problemas que existem. Teste todas as janelas, verifique o estado dos eletrodomésticos incluídos, entre outras coisas.

Comprar um imóvel que ainda vai ser construído

Deparou-se com um projeto futuro de construção? Neste caso, é natural que apenas tenha acesso a planos arquitetónicos, desenhos e especificações que são entregues pelo promotor ou construtor.

É uma situação que apresenta as suas vantagens e desvantagens. Uma das maiores vantagens é que costumam ser mais baratos. O que deve ter em conta no momento de comprar uma casa que está em planta:

• Conte com o apoio de uma agência imobiliária
• Se já existir, visite um andar modelo
• Conheça muito bem a zona e também as eventuais modificações
• Proteja sempre todos os seus direitos com um documento escrito

Documentos obrigatórios na escritura

Muitos documentos que são obrigatórios na escritura são da responsabilidade do vendedor. Mas como comprador deve estar informado para confirmar se está tudo conforme.

Tome nota de todos os documentos que são necessários na escritura de um imóvel:

• Certidão de Registo Predial
• Caderneta Predial
• Licença de utilização
• Planta do Imóvel
• Certificação energética
• Ficha Técnica de Habitação
• Certidão de Infraestruturas
• Comprovativo pagamento IMT
• Comprovativo pagamento imposto de selo
• Declarações de Exercício do Direito de Preferência, caso seja aplicável
• Certidão toponímica que deve ser solicitada junto dos serviços camarários
• Declaração dos valores em dívida do empréstimo para a liquidação do mesmo, caso seja aplicável
• Declaração de liquidação do IMI
• Documento de identificação do vendedor e do comprador
• Contrato de promessa de compra e venda

O momento da decisão

Depois de analisar diferentes imóveis, precisa de tomar uma decisão. Se tiver muitas opções em cima da mesa, será sempre difícil. Trata-se de um investimento grande, que ocupou uma grande parte da sua vida nos últimos tempos, e quer tomar a melhor decisão.

Se seguiu todos os passos indicados anteriormente, existirá algum imóvel que preenche a maioria dos seus requisitos. É o momento de dizer o “sim” e avançar com o negócio. Embora seja uma compra importante, lembre-se que poderá sempre revender mais tarde.

Financie a sua primeira aquisição imobiliária

Como financiar a compra de um imóvel em Portugal?

• Para obter um financiamento de um imóvel em Portugal precisa de solicitar um crédito junto de um banco ou de uma instituição financeira portuguesa. O que deve ter em conta:

• Em Portugal, pode financiar até 90% do valor do imóvel. Precisa de ter 10% de capital próprio para avançar ou pedir um empréstimo pessoal, por exemplo. Contudo, tenha em conta que a sua taxa de esforço deve ser sempre inferior a 40%. Cumprindo todos estes parâmetros, já consegue saber qual seria o valor do imóvel que conseguiria financiar.

• Deve sempre pedir simulações a bancos diferentes para ver qual é a proposta mais vantajosa. Tenha em conta todas as taxas e comissões que são cobradas.

• Pergunte também quais são os documentos que precisa de apresentar.

• Depois, acabará por obter propostas dos bancos que consultou para poder analisar a mais vantajosa.

Condições para obter um crédito à habitação

No momento de pedir um crédito à habitação, existem algumas condições essenciais que as instituições costumam avaliar.

A idade é um dos primeiros elementos que vão analisar. Para um banco, não é vantajoso conceder um empréstimo a uma pessoa de 50 anos, com uma duração de 40 anos, já que só terminaria de pagar aos 90 anos.

Outro parâmetro essencial passa sempre pela situação profissional. Por exemplo, um banco vai preferir conceder um empréstimo a uma pessoa com um contrato sem termo, do que a uma que trabalha com recibos verdes. E aqui entra também na equação, o valor de rendimentos do agregado familiar, para saber se vão conseguir pagar todas as prestações mensais. Se tiver uma boa situação profissional, o banco terá isso em conta.

Uma das variáveis que o banco analisa no momento de conceder o crédito à habitação é a sua taxa de esforço. Idealmente, o valor da prestação e de todos os outros encargos que tiver, deverá ser sempre inferior a 40%. Nunca pode representar mais de 50%.

Precisa também de garantir que tem um bom historial nos seus compromissos bancários. Qualquer entidade vai sempre verificar o seu histórico no Banco de Portugal.

Estas são as principais condições que deve garantir para conseguir obter um crédito à habitação.

Comparar as ofertas de crédito

Se não tiver literacia financeira, comparar diferentes ofertas de crédito não é uma tarefa fácil. Fique a conhecer dicas importantes para conseguir realizar esta análise:

• Não olhe apenas para o valor do spread. Precisa sempre de comparar a TAEG – a taxa anual de encargos efetiva global – e o MTIC – o montante total imputado ao consumidor – das propostas de crédito. Para propostas com o mesmo valor e o mesmo prazo, a proposta com TAEG e MTIC mais baixos, são as que representam menos custos com empréstimos.

• Veja se as propostas de crédito incluem a aquisição de outros produtos. Pode conseguir um spread mais baixo, mas poderá não compensar perante os custos associados aos produtos.

• Tenha cuidado com prazos dos empréstimos. Prazos mais longos, apresentam prestações mais baixas, mas também costumam ser mais caros.

• Se optar por um crédito com taxa de juro fixa, o valor da prestação será sempre o mesmo, o que o poderá proteger a longo prazo e deixar mais tranquilo.

Determine qual é o tipo de empréstimo mais adequado à sua situação

O gestor de conta do respetivo banco poderá ajudar a determinar qual é o melhor crédito à habitação. Os 3 pontos principais a ter em conta são os seguintes:

Taxa fixa ou variável?

Verificar o custo de todos os produtos associados

Ter em conta a capacidade de pagar empréstimo

Determinar a duração do seu empréstimo

Saiba que os créditos de habitação com um prazo maior acabam por ser mais caros. Poderá ter uma prestação mensal mais pequena, mas, no final das contas, irá pagar mais.

Tudo irá depender do montante e da sua disponibilidade financeira. Não adianta pedir um crédito com um prazo curto e depois a taxa de esforço do agregado familiar ser superior a 50%. Não será concedido.

No dia 1 de Abril de 2022, também entraram novas regras em Portugal. Para quem tem até 30 anos, o prazo máximo dos créditos à habitação permanece nos 40 anos. Para quem tem entre 31 e 35 anos, a duração passa de 40 para 37 anos.

Determinar o montante das obras

No caso de mudar para uma casa ou apartamento que precisa de remodelações, precisa ainda de contar com capital para as realizar. E mesmo que o imóvel pareça estar aparentemente bem, é natural que surjam sempre pequenas reparações ou remodelações que deseje realizar, para se ajustar às suas necessidades.

Estime um montante que poderá gastar nesta componente e reserve o dinheiro.

Escolher o seguro associado ao crédito à habitação

Se contratar um crédito à habitação, prepare-se porque vai precisar de seguros que são obrigatórios. A entidade bancária vai precisar sempre de se salvaguardar.

Precisará de contratar os seguintes:

• Seguro de vida

• Seguro Multirriscos-Habitação

Normalmente, os próprios bancos já apresentam seguradoras parceiras, com condições contratuais muito mais vantajosas. O ideal é que peça sempre o máximo de simulações possíveis para optar pela situação mais vantajosa.

Garantias exigidas pelo banco

É muito comum que os bancos peçam garantias para se assegurarem que mesmo perante dificuldades financeiras, os devedores vão cumprir as suas obrigações.

Geralmente, os bancos constituem uma hipoteca sobre o imóvel. Se não forem pagas as prestações, o banco pode iniciar um processo judicial para recuperar o dinheiro da dívida, através da venda do imóvel.

Por vezes, também pedem fiadores para concederem o crédito. Se os devedores não pagarem, a responsabilidade do pagamento das prestações recaí sobre os fiadores.

O sinal

Em Portugal, as instituições bancárias apenas financiam 90% da avaliação da casa. Por isso, precisará sempre de reservar 10% do valor do imóvel para pagar no momento de celebrar o contrato de promessa de compra e venda.

Não se esqueça que em todo este processo, precisará de pagar sempre as taxas e comissões associadas.

Os honorários do notário

Durante o processo da compra, precisará de proceder a diversos registos, contratos e ao próprio ato da escritura.

Por exemplo, no chamado Procedimento Casa Simples, Casa Segura, é o notário que fica responsável pela entrada dos registos de aquisição e hipoteca, fiança, caso aconteçam.

Não é possível dar um valor final. Existem procedimentos que tem custos fixos e ainda precisa de somar os próprios honorários do notário.

Os honorários da agência imobiliária

Em Portugal, a maioria das agências imobiliárias cobra a um vendedor, cerca de 5% do valor do imóvel. Mas existem outras que cobram valores fixos e apenas se o imóvel for vendido. É um custo que costuma recair sobre o vendedor.

Formalize a sua primeira compra imobiliária

Crie um dossier de compra de imóveis

Se está no processo da compra da sua casa, por que não aproveita todo o conhecimento que tem acumulado para criar um dossier da compra de imóveis? Pode juntar algumas informações úteis e colocar todos os imóveis que visitou e está interessado em comprar.

Tome nota de algumas informações que podem constar no seu dossier de compra de imóveis:

• Informações detalhadas sobre o imóvel e respetivas características;

• Cópia de todos os contratos que assinar, como o contrato de promessa de compra e venda, entre outros;

• Documentos referentes ao crédito à habitação, no caso de ter solicitado;

• Documentos referentes aos seguros que precisa;

• Informação relativa à agência imobiliária com a qual está a trabalhar;

• Crie uma pasta específica para este projeto e arquive todas as informações. Tudo o que precisar estará sempre num único sítio e será muito mais simples de consultar, analisar e recuperar alguma informação que precise.

A negociação

O processo de negociação de um imóvel é uma das etapas mais importantes. O vendedor vai querer obter sempre o preço máximo e é natural que, enquanto comprador, deseje obter um preço reduzido.

O segredo para agradar ambas as partes é realizar um bom processo de negociação. Os consultores imobiliários têm experiência nesta área e são uma peça essencial na concretização de um negócio.

A oferta de compra por escrito

Deve sempre realizar uma proposta de compra de um imóvel por escrito. É essencial para mostrar ao proprietário a seriedade da sua intenção.

Se estiver a trabalhar com uma agência imobiliária, peça o respetivo documento. Deixe sempre o documento assinado e peça a assinatura do proprietário.

Contrato de promessa de compra e venda (CPCV)

O CPCV é um documento muito importante para compradores e proprietários que pretendem salvaguardar os direitos e estabelecer também os deveres de ambas as partes até à assinatura da escritura.

Não é obrigatório, mas um documento essencial se estiver à espera da aprovação de um crédito à habitação ou a casa ainda não estiver disponível. A agência imobiliária também disponibiliza este documento.

A assinatura do contrato de compra e venda

Mesmo antes de assinar o CPCV, confirme todas as condições que estão presentes. Todas as identificações devem estar corretas. No caso de pedir crédito à habitação, é muito importante que tenha já a pré-aprovação do banco.

É importante ter alguma margem de manobra com o prazo estipulado. Certifique-se também se existe uma cláusula que liberte o comprador de possíveis encargos extra sobre a propriedade, como penhoras ou hipotecas.

O cancelamento do CPCV

É possível cancelar o CPCV, mas isso significa também o seu incumprimento.

Para o comprador não ter qualquer penalização, é necessário que nesse contrato esteja presente uma cláusula a salvaguardar este caso. É uma situação que, regra geral, não está presente. Nestes casos, o comprador acaba por perder o sinal dado antecipadamente.

Lembre-se que o CPCV é sempre uma garantia para ambas as partes saberem que o negócio se vai concretizar.

Local para a escritura

As escrituras podem ser realizadas em Cartórios Notariais, Conservatórias do Registo Predial ou através do serviço Casa Pronta, um conjunto de balcões únicos criado pelo Estado para que os cidadãos consigam tratar de todas as formalidades inerentes à compra e venda de uma casa.

Normalmente, a agência imobiliária trata de tudo.

Escritura de compra e venda

A escritura é um ato através do qual se estabelece a compra e venda de um imóvel. Realiza-se através de um contrato e representa a última fase de todo o processo de venda. No dia de escritura, o comprador e o vendedor precisam de estar presentes para assinarem.

Depois da assinatura, o imóvel passa a pertencer ao novo proprietário.

Prepare a mudança

Se é inquilino

Se já é proprietário do novo imóvel e estava a arrendar um apartamento, então precisa de avisar o senhorio que vai sair. De acordo com o contrato de arrendamento que assinou, precisa de cumprir com os dias que estão estipulados.

Faça o pré-aviso da sua saída por carta registada para cumprir com a lei e passar por este processo de um modo tranquilo.

Cancele todos os serviços da casa atual e contratualize novos

Uma mudança de casa implica sempre a contratualização de novos serviços. Deve cancelar os atuais e contratualizar novos ou se tiver essa possibilidade, pedir a transferência. Tome nota do que precisa de tratar:

• Água
• Eletricidade
• Gás
• Serviços de internet e televisão

Pedir o reencaminhamento do correio

Outra tarefa que também costuma ser morosa é a sua mudança de endereço. Uma das primeiras ações que deve tomar é a mudança de morada no Cartão do Cidadão. Com esta mudança, diversas entidades públicas – Saúde, Segurança Social, Finanças e recenseamento eleitoral (local de voto) – passam a considerar a sua nova morada.

Depois, tem 60 dias para alterar a morada no Documento Único Automóvel (DUA).

Também é prioritário que informe o seu banco da alteração da morada. Tome nota ainda das seguintes entidades que deve avisar:

• Seguradoras, consoante os seguros que tem contratualizados
• Centro de Saúde
• Dístico de residência, no caso de ter

Deve também ir a um balcão dos CTT e pedir o reencaminhamento de todo o seu correio para a nova morada. E, aos poucos, vai alterando as moradas de toda a correspondência que receber para depois cancelar o reencaminhamento.

Pedir o reencaminhamento do correio

Outro ponto que precisa de tratar é a mudança de escola dos seus filhos. No caso de mudar de área geográfica, é muito importante que trate antecipadamente desta parte.

Saiba desde já que durante o ano letivo, pode pedir a transferência de escola para estudantes do pré-escolar, ensino básico e ensino secundário em escolas públicas do Ministério da Educação, escolas privadas e IPSS ou equiparados.

O pedido pode ser feito no Portal das Matrículas ou na secretaria da escola do estudante. Um dos motivos de transferência aceitáveis passa pela mudança de residência.

Mudar a morada do seu Cartão de Residente

No caso de ser um cidadão estrangeiro, é natural que tenha um Cartão de Residente. Deverá entrar em contacto com o SEF – Serviço de Estrangeiros e Fronteiras.

Mudar morada em que está registado o seu animal de estimação

No caso de ter um cão, um gato ou furão, segundo o Decreto-Lei n.º 82/2019, é obrigatório proceder às mudanças no registo de animais. Poderá realizar esta operação no veterinário. Tem 120 dias para o realizar.

Em caso de incumprimento está sujeito a coimas que vão de 50 euros a 44 890 no caso de pessoas coletivas.

Escolher um novo médico de saúde

Outra das tarefas que deve realizar é a escolha de um novo médico de família. Para isso, precisa de ir ao Centro de Saúde da sua nova área de residência e optar por um dos que se encontram disponíveis.

Como em Portugal, existe uma escassez de médicos de família, o mais provável é que fique em lista de espera ou seja atribuído um médico de família que tenha vagas.

Pedir dias de férias na sua empresa para a realizar a mudança

Por fim, uma mudança é sempre um processo trabalhoso. Mesmo que contrate uma empresa externa para realizar todo o serviço, vai sempre precisar de estar presente para organizar e orientar o processo.

O ideal é que peça uns dias de férias para realizar esta etapa com tranquilidade e assim conseguir organizar-se.