Entrevista com um proprietário de imóvel em Portugal

Uma experiência que vale a pena partilhar

As ideias de comprar imóveis em Portugal

*Endereço do imóvel - Rua do Cruzeiro, bairro da Ajuda, Lisboa *

Preço - 120 mil euros

1. Em primeiro lugar parabéns pela sua compra de casa! Como escolheu a localização do seu novo apartamento? Porquê Lisboa? Não é um local muito caro para comprar um imóvel?

Obrigado! Bem, a escolha da localização foi feita com naturalidade. Eu sou um português que vive no estrangeiro (na Suíça) desde 2011. Saí quando a crise começou, mas fiquei sempre de olho na cidade, para acompanhar o seu desenvolvimento económico. Vivi toda a minha vida em Lisboa e, ao comprar um apartamento, parecia ser um processo natural, mas é verdade que, quando decidi comprar, tomei uma decisão mais focada na estratégia / investimento.

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2. Seria interessante entender quais os critérios que tinha, antes de tomar a decisão de compra.

  • Eu ouvia que a área da Baixa-Chiado (Nota do editor: Baixa-Chiado é um bairro de Lisboa localizado no centro histórico) estava a ficar lotada e que os preços estavam realmente a subir.

  • Eu sabia que a Ajuda / Belém são também zonas muito turísticas e maravilhosas à beira rio (Nota do Editor: são habitadas por pessoas de classe média).

  • O governo planeava fazer algumas melhorias no bairro da Ajuda e, de facto, a rua mais conhecida, a "Calçada da Ajuda" já estava a ser completamente requalificada.

  • Eu sabia que, com a minha idade e a viver no estrangeiro com melhores condições salariais, conseguiria facilmente um empréstimo bancário e um seguro mais barato.

  • Senti que tinha um prazo muito apertado para tomar a decisão, porque tinha a sensação de que seria uma questão de meses, até que outros investidores procurassem comprar uma casa mais barata na Ajuda. Os preços começariam a subir assim que isso acontecesse.

Eu tinha todas as informações, mas ainda precisava de saber qual o momento certo para comprar uma casa pelo valor mais baixo possível, antes que os preços começassem a subir. Escolher o momento indicado quando se trata da compra de uma casa é sempre complicado, porque os preços sobem e descem, e podemos ganhar ou perder dinheiro muito rapidamente. Por fim, a minha decisão foi tomada cerca de 1 a 2 meses antes de comprar o apartamento. Comecei a procurar um apartamento online, marquei algumas visitas e aproveitei o meu período de férias em Lisboa para visitar os apartamentos. Visitei 7 apartamentos durante uma semana e tenho que confessar que o primeiro apartamento que visitei foi o que acabei por comprar. Na mesma semana, assinámos o contrato “promessa de compra e venda” (é um contrato em que declara que realmente quer comprar o imóvel e quando paga um depósito, para reservar o imóvel antes de assinar a escritura).

3. Está familiarizado com o estilo de vida de Lisboa, pode aconselhar do ponto de vista de um habitante - quais são as vantagens de viver aqui?

Os bairros da Ajuda / Belém são surpreendentes. Têm muitas ligações para o centro da cidade, ainda é possível encontrar alguns lugares para estacionar o carro, há várias universidades nas proximidades e está realmente perto de monumentos famosos como o "Padrão dos Descobrimentos", "Torre de Belém", “Mosteiro dos Jerónimos”, perto dos famosos Pastéis de Belém, e permite uma boa qualidade de vida (pode correr todos os dias na margem do Tejo, com uma excelente vista para a ponte 25 de Abril ou no parque de Monsanto).

Na Ajuda pode ainda embrenhar-se na cultura portuguesa, viver num bairro tradicional e ter todas as vantagens de estar numa capital europeia (ótimos restaurantes, bares, fica a apenas 10 minutos do centro comercial Colombo, teatros , etc).

4. Quais os bairros que estava a considerar para a sua futura casa (para além da Ajuda)?

Para um orçamento mais baixo, e tendo em conta os preços de Lisboa, eu estava a pensar em Benfica, onde ainda podemos encontrar bons imóveis a preços acessíveis. Mas perto de Benfica, é de evitar o “Bairro Padre Cruz” em “Carnide”. Para um orçamento médio, eu consideraria “Campo de Ourique”, “Alcântara”. Por último, com um orçamento superior, eu consideraria “Alvalade”, “Avenidas Novas” ou “Parque das Nações”.

5. E quanto aos preços praticados na cidade - foi difícil encontrar esta "pérola"?

Bem, eu assinei o meu "contrato promessa de compra e venda” em agosto de 2016, fiz a escritura em dezembro de 2016 e hoje posso dizer-lhe, que é mais difícil encontrar um apartamento com características parecidas pelo mesmo preço em Lisboa e na Ajuda também.
Na altura em que comprei o apartamento, havia muitos imóveis disponíveis com preços semelhantes e, na verdade, até mais baratos. No entanto, não optei por um apartamento renovado e escolhi um novo. Eu diria que foi fácil encontrar essa “joia” e que estou realmente feliz, por ter feito a compra na hora certa. É verdade que, hoje em dia, é mais difícil conseguir encontrar uma “joia”, mas ainda é possível.

6. Comprou a sua casa através de uma agência ou diretamente ao proprietário? Recorreu a aconselhamento jurídico profissional (como advogados, etc.)?

Eu comprei a casa através de um agente imobiliário e beneficiei dos seus conhecimentos e também da experiência do gestor bancário, para me ajudar durante o processo.
Relativamente aos impostos, também entrei em contato com a Autoridade Tributária, para obter algumas informações sobre a compra e quais impostos que teria de pagar.

7. Comprou um imóvel novo ou usado? Porquê?

Primeiro, pensei em comprar um imóvel usado, mas acabei por encontrar um imóvel novo, que ficou um pouco mais caro. A razão pela qual eu preferi pagar um pouco mais, deveu-se aos 10 anos de garantia da construtora, se algo acontecesse com a estrutura do apartamento, e de 5 anos de garantia para todos os eletrodomésticos (Máquina de lavar roupa, forno, etc). Por outro lado, todos os sistemas elétricos e de água / saneamento eram novos, assim eu estava a comprar um apartamento com menores probabilidades de me causar problemas.

8. Então os preços dos imóveis novos são mais elevados do que os usados, certo?

Exatamente, os imóveis novos são um pouco mais caros, mas é claro que depende da localização e da situação, pode encontrar um melhor negócio com os imóveis usados.

9. Comprou o apartamento com o seu cônjuge através de um crédito à habitação. Candidatou-se como não-residente? Foi difícil obter a aprovação do crédito?

Quando solicitamos o empréstimo, éramos oficialmente residentes em Portugal. Fomos morar para a Suíça após 2011. Compramos o apartamento como residentes e conseguir um empréstimo foi muito fácil. Obviamente, como estávamos a morar no exterior, o valor que estavam dispostos a emprestar era menor (o melhor que conseguimos encontrar foi um empréstimo de 80% do preço de venda). Também é possível obter empréstimos como não residentes, embora com valores mais baixos. Os bancos pedem mais documentos para saber quais são os riscos que enfrentam, mas isso não é um entrave.

10. Quais os documentos que lhe foram exigidos pelo banco?

A primeira coisa que me exigiram foi a abertura de uma conta bancária. Em seguida, para fazer uma avaliação do pedido de empréstimo, solicitaram-me uma cópia de:

  • Os nossos cartões de cidadão portugueses
  • A nossa autorização de residência na Suíça
  • Uma declaração dos nossos empregadores onde constava o nosso cargo, o tipo de contrato e o salário anual
  • Os últimos 3 recibos de vencimento
  • A nossa declaração de impostos de 2015
  • Uma declaração de responsabilidade do estado suíço (para confirmar que não tivemos dívidas, créditos ou empréstimos no país)
  • Os extratos bancários com os movimentos de crédito dos últimos 3 meses em todas as nossas contas (em bancos portugueses e estrangeiros)
  • Certidão do registo predial que tivemos de pedir ao agente imobiliário (“Certidão de Teor”)
  • A Caderneta Predial do apartamento.
  • Todos os documentos, que não estavam em português, tiveram de ser traduzidos por um profissional certificado e reconhecido pelo Consulado Português.

Para contrair o contrato:

  • A licença de uso legal (Licença de Utilização)
  • Certidão das características técnicas e funcionais de um prédio urbano para fim habitacional (Certidão de localização de prédios urbanos)
  • Descrição das características técnicas (Ficha técnica de habitação)
  • Direitos de preferência da Câmara Municipal de Lisboa e do IGESPAR;
  • Certificado energético.

11. Qual o valor do imóvel coberto pelo crédito à habitação? É comum para não residentes ou em geral?

O melhor que conseguimos encontrar foi um empréstimo de 80% do preço de venda. Com a crise, este valor era muito comum, tanto para residentes como para não residentes. No entanto, como residente, por vezes, pode encontrar empréstimos que cobrem 100% do valor da propriedade.

12. Tentou vários bancos? A propósito, foi um banco português (se o posso perguntar?)?

Sim. Utilizei o site de defesa do consumidor e comparação de preços deco.pt, para verificar quais eram os bancos com as melhores ofertas e depois fui saber mais informações sobre as suas condições. No fim, tomei a decisão com base nas taxas (spread de 1,8% e TAEG também baixo) e no valor total que pagaria ao banco no final do empréstimo. Acabei por optar pelo EuroBic.

13. Qual é a duração do seu empréstimo? Tem uma taxa fixa ou variável?

  • Tem uma taxa variável e a duração de 25 anos.

14. É mais vantajoso comprar casa em Portugal através do crédito à habitação?

É muito comum comprar uma casa em Portugal através de um empréstimo e para mim foi uma decisão fácil de tomar. A taxa foi considerada baixa na época e eu prefiro pagar as taxas e comissões de empréstimo, para deixar o dinheiro disponível para outros investimentos. Lembro que arrendei o apartamento. Era mais interessante obter um empréstimo e economizar algum dinheiro para outros investimentos. O seguro de vida que eu também estou a pagar é baixo ... logo eu não tinha motivos para colocar todos os ovos no mesmo cesto. Se as taxas variáveis mudarem… posso recalcular e ponderar se pago antecipadamente o empréstimo por completo. Quem sabe?

15. Tinha o dinheiro para o primeiro pagamento num banco português ou estava no estrangeiro? Foi difícil transferir dinheiro para Portugal? Teve algum problema com a taxa de câmbio, já que a maioria dos compradores internacionais estão preocupados com isso.

Como fomos obrigados a abrir uma conta bancária em Portugal com determinadas condições (2 débitos diretos realizados na conta), decidimos incluir as despesas no preço do arrendamento, para que pudéssemos aderir ao débito direto das contas da água e eletricidade, e um mínimo de 1.000 euros para a conta que é o arrendamento que cobramos, mais alguns euros que vamos trocando entre esta e outra conta bancária que temos em Portugal, por isso, o dinheiro já estava lá. Transferimos frequentemente dinheiro para Portugal e beneficiamos de taxas de câmbio mais elevadas. Cada vez que as taxas de câmbio sobrem, tentamos transferir dinheiro. Por questões de gestão, ainda mantemos contas bancárias em diferentes países.

16. Em que etapa do processo da compra do imóvel, solicitou o empréstimo? Por exemplo, em França, incluem cláusulas condicionais no contrato que permitem aos compradores desistirem da compra de uma casa, se o crédito não for aprovado. Isto acontece num contrato de compra e venda em Portugal?

Nós solicitámos o crédito quando assinámos o contrato promessa de compra e venda, que declara a nossa intenção de comprar o imóvel. Em Portugal, pode ter outros empréstimos e candidatar-se a um novo crédito. Isso depende sempre do cálculo que o banco faz aos seus riscos, dos seus rendimentos e das despesas. Por isso, cada caso é um caso.

17. Ganha algum dinheiro com este imóvel?

Sim. É arrendado a cidadãos portugueses. A razão pela qual escolhi esta opção, em vez do AirBnb, está relacionada com o facto de eu não residir lá e porque é um edifício familiar. Em vez de ter pessoas novas todos os dias, a entrar e a sair e a fazer barulho, arrendei a um casal de portugueses com um contrato de arrendamento de longo prazo. Desta forma, evito problemas com os vizinhos, porque em Portugal já se falava em mudar a lei, para que os vizinhos votassem para permitir que o seu apartamento possa ser arrendado por períodos curtos, para exploração turística. Mesmo que eu ganhasse mais com o AirBnb, porque poderia “abrir” uma pequena empresa para aproveitar os benefícios (o que reduziria significativamente os impostos a pagar sobre a receita, quando comparado ao valor que pagamos atualmente), também poderia usar o apartamento quando lá estou e, obviamente, porque o preço por mês é menor do que por noite, mas queríamos começar com uma opção que não nos desse dores de cabeça.

__18. Quais são os impostos e outras despesas que tem de suportar para que o apartamento esteja arrendado? __

Eu pago anualmente 28% sobre o rendimento do arrendamento. Por exemplo, se cobrar uma renda de 800 euros / por mês, no final do ano, pagará 2.688 euros de impostos. No entanto, é possível apresentar algumas despesas para diminuir esse valor. Por exemplo, as despesas com trabalhos de construção / manutenção são dedutíveis. Por outro lado, em Portugal somos obrigados a registar o contrato de arrendamento. Após esse registo, paga uma taxa de 10% sobre o arrendamento. Por exemplo: se cobrar 800 euros / mês, então terá de pagar uma taxa única de 80 euros. Esta taxa é paga assim que o contrato inicia e só a pagará novamente se precisar de registar um novo contrato.

19. Já usou algum serviço específico para anunciar o arrendamento do seu apartamento?

Na altura, utilizámos o olx.pt para divulgá-lo e arrendámos o apartamento em 3 dias.

20. Tem algum problema com o seu inquilino? Existe algum requisito legal para si enquanto senhorio?

Não. O apartamento tinha muitas pessoas interessadas, então pudemos escolher quem queríamos. Estamos muito felizes com os inquilinos e em mais de um ano de relacionamento, nunca tivemos queixas nem problemas.
Como senhorio, somos obrigados a pagar os impostos, seguros e despesas de manutenção do edifício.

21. Pensa vender o seu apartamento futuramente? Foi uma compra de investimento ou qual é o plano?

Nós pensamos sobre isso e ainda não é uma situação completamente decidida, porque poderíamos ganhar muito se vendêssemos o apartamento agora. Nós mais que dobrámos o valor num ano e meio. No entanto, se quisermos comprar outro apartamento em Lisboa, também teremos que investir muito mais, e não o conseguiremos arrendar por muito mais do que o fazemos agora. Logo, o nosso retorno de investimento será menor. Se usarmos apenas parte dos ganhos, para comprar um apartamento novo na outra margem do rio, por exemplo, temos de pagar impostos sobre mais valias (28% para não residentes), ao que acresce o facto de não conseguirmos obter o mesmo valor em renda. Então o que deveríamos fazer? Ainda estamos a tentar ler o mercado e tomar uma decisão.

22. Que conselho seria útil para si antes da compra? Pode partilhar alguns conselhos para futuros compradores de imóveis?

Conhecer o mercado é claramente uma vantagem. Se já conhece alguém, porque não pedir os seus conselhos? Especialmente, quando se trata de escolher os melhores bairros. Considero que não recebi informações suficientes sobre impostos quando decidi comprar. Ainda assim, o facto de eu conhecer o mercado foi uma grande ajuda. Para aqueles que não têm essa sorte, é essencial recorrer à ajuda de um mediador imobiliário. Por outro lado, existem vários guias sobre como comprar imóveis no estrangeiro, que podem ajudar e muito. Se comprar um imóvel para a sua reforma ou de férias, certifique-se que se sentem em casa quando visitar o local. Se for um investimento, então o melhor é não se envolver emocionalmente. Isso irá impedi-lo de ganhar dinheiro.