Comprar uma casa na Turquia como estrangeiro: guia 2025

A Turquia é um país transcontinental, estrategicamente situado na interseção entre a Europa e a Ásia. Não é membro da União Europeia, mas ocupa uma posição crucial na geopolítica e no comércio regional, sendo um ator chave nas transações econômicas tanto do Oriente Médio quanto da Europa.

É o 37º maior país do mundo e é conhecida por sua geografia diversificada, que inclui:

• a Península Anatólica;
• a região da Trácia no sudeste da Europa;
• numerosas ilhas nos mares Egeu e Mediterrâneo.

A Turquia é dividida em 81 províncias e ainda organizada em 7 regiões geográficas, cada uma com suas características culturais e ambientais.

Com uma população que supera os 85 milhões de pessoas em 2025, o mix de modernidade e tradição da Turquia, junto com sua posição única como ponte entre dois continentes, a torna um destino atraente para investidores e expatriados.

Distribuição da população nas regiões da Turquia

Por que investir na Turquia?

O apelo da Turquia não está apenas em sua economia dinâmica e na infraestrutura crescente, mas também em seu significativo potencial de investimento.

O país possui mais de 7.200 quilômetros de costa e desfruta de uma média de 2.600 horas de sol por ano, com um clima mediterrâneo na maior parte do seu território. As áreas costeiras, especialmente ao longo dos mares Egeu e Mediterrâneo, são muito procuradas pela sua beleza e condições de vida.

A Turquia é classificada como o sexto país mais visitado do mundo, após França, Espanha, Estados Unidos, China e Itália.

Em 2023, a Turquia recebeu cerca de 56,7 milhões de turistas internacionais, marcando uma recuperação significativa pós-pandemia. Esse fluxo de turistas também impulsionou as receitas do turismo a um recorde de 54,3 bilhões de euros, refletindo um aumento de 17% em relação ao ano anterior.

Esses números destacam o aumento da atratividade da Turquia como destino turístico global (fonte: AGBI).

O turismo desempenha um papel vital na economia turca, contribuindo com cerca de 12% do PIB e influenciando o setor imobiliário em consequência.

• Crescimento moderado dos preços: Após aumentos nominais significativos nos últimos anos, espera-se que os preços dos imóveis se estabilizem, com um crescimento moderado previsto para 2025. Esta tendência é influenciada pelas medidas governamentais para controlar a inflação e pelos ajustes econômicos.
• Investimentos estrangeiros sustentados: O programa de Cidadania por Investimento da Turquia continua a atrair compradores estrangeiros, especialmente em cidades como Istambul e Antalya. Espera-se que esse interesse sustentado apoie a demanda e contribua para a estabilidade dos preços no próximo ano.
• Foco em propriedades sustentáveis e inteligentes: Há uma crescente preferência por casas ecológicas e tecnologicamente avançadas. Os construtores estão incorporando cada vez mais sistemas de baixo consumo energético e características de casas inteligentes para atender a essa demanda, uma tendência que provavelmente se fortalecerá em 2025.
• Maior interesse por áreas suburbanas: O aumento do trabalho remoto resultou em uma maior demanda por propriedades espaçosas nas regiões suburbanas, oferecendo opções mais acessíveis em comparação com os centros urbanos. Espera-se que essa mudança continue, influenciando os padrões de desenvolvimento e as oportunidades de investimento.

Custo médio para a compra de propriedades na Turquia

Embora esses valores forneçam uma visão geral do mercado atual, os preços das propriedades na Turquia podem variar significativamente com base na localização específica, no tipo de propriedade e nas condições de mercado.

Você pode acompanhar facilmente as últimas tendências e a evolução dos preços na nossa página dedicada:

Os paisagens variados da Turquia e seu rico patrimônio cultural oferecem uma ampla gama de regiões e áreas, cada uma com seu próprio charme e estilo de vida único.

Regiões populares para investir e viver

• Istambul: Sendo a maior cidade e o centro cultural da Turquia, Istambul oferece uma combinação de vida urbana moderna e charme histórico. As propriedades variam de apartamentos históricos no centro da cidade a condomínios de luxo com vista para o Bósforo.
• Antália: Conhecida por sua deslumbrante costa mediterrânea, Antália é um destino popular tanto para turistas quanto para expatriados. A região oferece uma variedade de tipos de imóveis, desde apartamentos na praia até vilas isoladas nas colinas.
• Bodrum: Famosa por sua vida noturna vibrante, praias magníficas e ruínas antigas, Bodrum é um dos destinos preferidos pelos compradores internacionais. As propriedades aqui vão desde casas tradicionais de pedra até vilas modernas à beira-mar.
• Izmir: Como a terceira maior cidade da Turquia, Izmir oferece um estilo de vida cosmopolita com um ritmo mais relaxado em comparação com Istambul. As opções de imóveis variam de apartamentos no centro da cidade a casas à beira-mar ao longo da costa do Egeu.
• Fethiye: Renomada por suas belezas naturais, como a famosa praia de Ölüdeniz e as montanhas circundantes, Fethiye é ideal para quem busca uma vida em contato com a natureza. A área oferece um mix de casas geminadas, vilas e apartamentos.
• Ancara: Capital da Turquia e sua segunda maior cidade, Ancara oferece uma combinação de vida urbana moderna e locais históricos. As opções residenciais incluem apartamentos localizados em áreas centrais e casas familiares mais espaçosas nos subúrbios.

Sim, estrangeiros podem comprar propriedades na Turquia com relativa facilidade.

O mercado imobiliário turco está aberto para investidores estrangeiros, sem restrições significativas à propriedade por cidadãos não turcos. No entanto, existem algumas exceções para determinadas nacionalidades e pode haver restrições na compra de propriedades em algumas áreas estratégicas ou militares.

O processo envolve várias etapas, incluindo a obtenção de um Número de Identificação de Estrangeiro (Yabancı Kimlik Numarası ou YKN), a abertura de uma conta bancária turca e a navegação pelo sistema legal turco. É altamente recomendável trabalhar com um corretor imobiliário e um advogado especializado na legislação imobiliária turca para garantir uma transação segura.

O Programa de Cidadania Turca por Investimento

O programa de Cidadania Turca por Investimento permite que investidores estrangeiros adquiram a cidadania turca realizando um certo tipo de investimento, como a compra de imóveis no valor de pelo menos 400.000 euros.

O programa oferece várias vantagens:

• Cidadania: Concede ao investidor, ao cônjuge e aos filhos dependentes a cidadania turca, que inclui o direito de viver, trabalhar e estudar na Turquia.
• Viagens: Cidadãos turcos têm acesso sem visto ou com visto na chegada a mais de 110 países.
• Cidadania dupla: A Turquia permite a cidadania dupla, portanto, investidores podem manter sua cidadania original.

Para se qualificar, o imóvel deve ser mantido por pelo menos três anos. Para mais detalhes, recomendamos visitar o site oficial do governo turco.

1. Solicite um Número de Identificação de Estrangeiro (YKN - Yabancı Kimlik Numarası)

O Número de Identificação de Estrangeiro (YKN) é um número de identificação para estrangeiros na Turquia. Ele é necessário para qualquer transação financeira significativa, incluindo a compra de propriedades, a ativação de serviços públicos e a declaração de impostos.

Você pode solicitar um YKN no escritório local da Direção Geral para a Migração (DGMM) na Turquia. A solicitação geralmente deve incluir:

• um passaporte válido;
• um formulário de solicitação preenchido;
• uma justificativa para o pedido do YKN (por exemplo, a compra de uma propriedade).

O processo normalmente leva de alguns dias a algumas semanas.

2. Abra uma conta bancária turca

Uma conta bancária local é necessária para gerenciar os pagamentos relacionados à compra da propriedade, incluindo o depósito, o preço de compra, taxas e pagamentos de serviços correntes.

A maioria dos bancos exigirá:

• seu YKN;
• o passaporte;
• uma prova de emprego ou de renda;
• possivelmente, uma prova de endereço.

3. Comece a procurar propriedades

Explore os anúncios online no Properstar para encontrar casas e apartamentos à venda na área de seu interesse. Você pode usar nossos filtros avançados e até mesmo desenhar sua área preferida no mapa.

Considere contratar um corretor imobiliário para obter um melhor conhecimento do mercado local e assistência na busca de propriedades que atendam aos seus critérios e orçamento.

4. Encontre um corretor imobiliário

O corretor imobiliário certo pode fornecer insights sobre o mercado local, ajudar a encontrar propriedades que atendam aos seus critérios e gerenciar o processo de negociação.

Veja como garantir que você escolha o melhor profissional para suas necessidades:

• Conhecimento local: Procure corretores com um profundo conhecimento da área de seu interesse. Eles devem ser especialistas nas tendências locais do mercado imobiliário.
• Habilidades linguísticas: Se você não fala fluentemente o turco, é essencial encontrar um corretor que possa se comunicar efetivamente tanto em turco quanto em sua língua. Ele será seu intermediário com vendedores, advogados e outras partes envolvidas no processo.
• Experiência e credenciais: Verifique a experiência e as qualificações do corretor. Ele deve ter um sólido histórico em auxiliar compradores estrangeiros e estar registrado em uma associação imobiliária reconhecida na Turquia.

Você pode usar a função de busca de corretores do Properstar para encontrar corretores imobiliários locais confiáveis. Nossa plataforma oferece acesso a uma vasta rede de profissionais selecionados pela sua competência e confiabilidade, facilitando a busca por um corretor que atenda às suas necessidades específicas.

5. Visite as propriedades de seu interesse

Visite as propriedades potenciais para avaliar suas condições, localização e adequação.

6. Verificações legais e due diligence

O catálogo (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) é fundamental para verificar o estado legal da propriedade, garantindo que esteja livre de dívidas, ônus ou disputas e que o vendedor tenha o direito legal de vender. Você deve solicitar um Tapu Senedi no Catálogo.

Certifique-se de que a propriedade atende às normas locais de zoneamento e planejamento urbano. Esse aspecto é particularmente importante para novas construções ou propriedades rurais, onde podem haver restrições.

Embora não seja obrigatório por lei, é altamente recomendável realizar uma avaliação imobiliária para verificar as condições da propriedade. A avaliação pode revelar problemas estruturais potenciais no edifício, nas utilidades ou no terreno.

7. Faça uma oferta

Com a ajuda do seu corretor imobiliário, faça uma oferta pela propriedade. Se aceita, você passará para a fase do contrato.

8. Assine o contrato preliminar (Ön Protokol)

Este acordo preliminar entre comprador e vendedor (ön protokol) garante a compra e normalmente exige um depósito por parte do comprador (geralmente de 5-10% do preço de compra). Especifica os termos e condições da venda e compromete ambas as partes com a transação.

Se o comprador se retirar, pode perder o depósito. Se o vendedor se retirar, deve devolver o dobro do valor do depósito.

9. Finalize os acordos de financiamento (se aplicável)

Finalize os termos com seu banco se estiver financiando a compra por meio de um empréstimo.

10. Assine o contrato de venda (Satış Sözleşmesi)

A etapa final é assinar o contrato de venda (satış sözleşmesi) na frente de um notário, transferindo a propriedade. O comprador deve pagar o restante do preço de compra e todas as taxas e despesas associadas neste momento.

Ambas as partes devem apresentar o número de identificação fiscal (T.C. Kimlik Numarası), a prova de pagamento do depósito e quaisquer detalhes do empréstimo, se aplicável.

11. Registre a propriedade

Após a assinatura do contrato, o novo proprietário deve registrar a propriedade no catálogo (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü). Esse passo é essencial para a proteção legal.

12. Pague os impostos e despesas associadas

Os compradores são responsáveis pelo pagamento do imposto de transferência de propriedade (Tapu Harcı) e do IVA (KDV) para propriedades novas, além das despesas notariais e de registro. Dependendo da região, o custo total pode variar de 4% a 7% do preço de compra.

Impostos para propriedades novas

Impostos para propriedades usadas

Custos adicionais

Aqui estão alguns recursos valiosos onde você pode encontrar informações oficiais:

• Ministério dos Negócios Estrangeiros Turco: Para informações sobre permissões de residência e números de identificação fiscal.
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Catálogo): Para verificar o estado legal da propriedade.
• Türkiye Cumhuriyeti Maliye Bakanlığı (Ministério das Finanças Turco): Para detalhes sobre impostos relacionados às transações imobiliárias.

13. Transfira as utilidades

Transfira as utilidades para o seu nome e ative os serviços locais.

Muitos bancos turcos, como Ziraat Bank, Halkbank e VakıfBank, oferecem empréstimos para estrangeiros, embora os termos e condições possam variar em relação aos residentes.

As taxas de juros para empréstimos na Turquia podem variar consideravelmente. Por exemplo, Ziraat Bank tem taxas em torno de 9,00%, enquanto VakıfBank é conhecida por oferecer taxas em torno de 10,50% para seus clientes. Essas taxas podem flutuar e depender de vários fatores, incluindo os termos do banco e o seu perfil financeiro.

Como obter um empréstimo

Em geral, você precisará de um passaporte válido, uma prova de renda, extratos bancários recentes, um relatório de crédito do seu país de origem, comprovante de sua residência principal e comprovante do depósito.

A maioria dos bancos turcos aceitará documentos em inglês, mas pode exigir a notarização ou tradução de alguns documentos.

Após preparar seus documentos, o próximo passo é contatar os bancos para obter pré-ofertas de empréstimo, que lhe darão uma ideia dos valores dos empréstimos e das taxas de juros que você pode esperar.

Certifique-se de que toda a documentação necessária para a propriedade esteja precisa e atualizada, incluindo atos de propriedade e certificados energéticos.

Uma vez aprovado o empréstimo, o banco cuidará da maioria das atividades legais e administrativas.

Considerações especiais para não residentes

Os não residentes podem geralmente obter empréstimos que cobrem até 50% - 70% do preço de venda ou do valor estimado da propriedade, exigindo pelo menos um 30% - 50% de entrada além de taxas e despesas.

O processo para não residentes envolve mais documentação e uma abordagem ligeiramente diferente em relação aos residentes.

Vale também ressaltar que os empréstimos para não residentes frequentemente têm taxas de juros mais elevadas em comparação com os residentes, devido à maior dificuldade na gestão de inadimplências internacionais.

Um dos principais desafios é navegar no complexo sistema legal e burocrático. O mercado imobiliário turco apresenta regulamentos intricados, especialmente para estrangeiros, que podem ser desanimadores sem uma orientação legal adequada.

Garantir que a propriedade tenha um ato de propriedade claro (Tapu) é fundamental, pois quaisquer problemas ou disputas não resolvidas relacionadas ao título podem levar a complicações legais significativas. Consultar um advogado especializado na legislação imobiliária turca pode ajudar a lidar com os aspectos legais e garantir que tudo esteja em ordem.

Outro aspecto a ser observado é o processo de due diligence. Frequentemente, os compradores negligenciam custos ocultos, como taxas notariais, imposto de transferência de propriedade e taxas de registro da propriedade, que podem se acumular rapidamente.

Além disso, se você está comprando uma propriedade mais antiga, é recomendável realizar uma avaliação imobiliária detalhada para descobrir possíveis defeitos ou problemas que podem não ser imediatamente visíveis.

Possuir imóveis como estrangeiro na Turquia também implica em restrições específicas. Por exemplo, estrangeiros são proibidos de comprar propriedades em determinadas áreas, especialmente próximas a zonas militares ou locais estratégicos. Verifique se a propriedade de seu interesse não está localizada nessas áreas restritas e se o tipo de propriedade está disponível para aquisição por estrangeiros.

As considerações financeiras são outro fator crítico. As flutuações cambiais entre sua moeda doméstica e a lira turca podem afetar o custo final da propriedade. Além disso, se você estiver solicitando um empréstimo, é bom saber que empréstimos para não residentes frequentemente têm taxas de juros mais elevadas e termos mais rígidos. Compreender antecipadamente essas implicações financeiras pode evitar surpresas desagradáveis.

Outra consideração importante é o risco de fraudes e enganos. O mercado imobiliário pode atrair vendedores e agentes desonestos, por isso é fundamental verificar a legitimidade da propriedade e as credenciais de quem está negociando. Evite fazer pagamentos antecipados substanciais sem uma verificação completa e garantias legais.

Finalmente, lembre-se de que o mercado imobiliário turco pode ser volátil, influenciado por condições econômicas e fatores políticos. Realizar pesquisas de mercado aprofundadas e manter-se informado sobre tendências de longo prazo pode ajudá-lo a tomar uma decisão mais informada.

Estar ciente desses potenciais obstáculos e adotar medidas proativas pode ajudar a navegar melhor no processo de compra de imóveis na Turquia e fazer um investimento bem informado.