Como obter um financiamento imobiliário na Suíça

Um financiamento imobiliário é um empréstimo de longo prazo concedido por um banco ou instituição financeira para financiar a compra de uma casa ou apartamento. Para garantir o pagamento, o imóvel adquirido é utilizado como garantia.

Os pagamentos do seu financiamento são calculados com base na taxa de juros do empréstimo e no cronograma de amortização. As taxas de juros podem ser fixas ou variáveis, e a duração do empréstimo também pode ser fixa ou flexível, dependendo dos termos acordados com seu credor.

As taxas de juros na Suíça passaram por flutuações nos últimos anos, por isso é fundamental estar informado sobre as condições atuais do mercado. Além disso, a legislação suíça exige que os seus custos totais com habitação — incluindo juros do financiamento, amortização e manutenção — não ultrapassem um terço da sua renda bruta. Esse cálculo de acessibilidade é um fator-chave no processo de aprovação do financiamento.

Na Suíça, para garantir um financiamento imobiliário junto a um banco, você deve contribuir com pelo menos 20% do preço de compra do imóvel com recursos próprios. Esse requisito se aplica a todos os cantões e municípios suíços. Ter recursos pessoais suficientes é essencial ao solicitar um financiamento.

Seus recursos próprios podem vir de várias fontes, como poupanças, o segundo pilar (fundo de pensão ocupacional), o terceiro pilar (esquemas de pensão privada ou apólices de seguro de vida), doações ou patrimônio de um imóvel existente.

Pelo menos metade do pagamento inicial de 20% — ou seja, 10% do preço de compra — deve vir de poupanças que não sejam do seu fundo de pensão do segundo pilar. Na Suíça, os pilares dois e três são componentes do sistema de pensão profissional. É importante observar que os recursos pessoais não podem se originar de empréstimos ou adiantamentos, mesmo que sua renda pudesse teoricamente cobri-los.

Por exemplo, se você está comprando um apartamento avaliado em CHF 500.000, o banco concordaria em lhe emprestar no máximo 80% do preço de compra. Isso significa que o valor máximo do financiamento seria CHF 400.000. Você precisaria fornecer pelo menos CHF 100.000 de seus próprios recursos. Desses, pelo menos CHF 50.000 devem vir de poupanças, enquanto os CHF 50.000 restantes podem vir de outras fontes, como seu fundo de pensão do segundo pilar.

Além dos 20% de entrada, você também deve orçar para taxas de notário e impostos sobre a transferência de propriedade. Esses custos cobrem despesas relacionadas à escritura de compra e ao título de hipoteca, podendo variar significativamente de um cantão para outro. Custos adicionais podem ser incorridos dependendo de onde você decidir comprar o imóvel. Por exemplo, se você comprar um apartamento por CHF 500.000 no cantão de Genebra, as taxas de notário e impostos podem totalizar quase CHF 28.000.

Além disso, o banco avaliará sua capacidade de reembolso do empréstimo. Ele garantirá que você possa cumprir as obrigações de pagamento sem dificuldades financeiras. Geralmente, na Suíça, todos os custos relacionados à habitação — incluindo juros do financiamento, amortização e manutenção — não devem exceder 33% da sua renda bruta anual.

Portanto, para um apartamento que custa CHF 500.000, sua renda bruta anual deve ser superior a CHF 90.000 por ano. Quaisquer dívidas ou obrigações financeiras existentes também serão consideradas ao avaliar sua capacidade financeira.

Depois de garantir o pagamento inicial de 20% e confirmar que sua renda pode cobrir confortavelmente os pagamentos do financiamento e os custos de manutenção, você pode agendar uma reunião com uma instituição financeira para discutir suas opções de financiamento.

O banco pode lhe emprestar até 80% do preço de compra do imóvel. Na Suíça, é comum que o financiamento não seja totalmente amortizado, o que significa que o empréstimo não é pago integralmente. Essa abordagem permite que os proprietários mantenham um nível de dívida, o que pode ser vantajoso devido aos benefícios fiscais. Os pagamentos de juros do financiamento são dedutíveis de impostos em toda a Suíça. Em relação à amortização, a parte do empréstimo que excede dois terços do valor do imóvel deve, geralmente, ser paga dentro de 15 anos ou antes de atingir a idade de aposentadoria.

A compra de um imóvel e a obtenção de um financiamento impactarão naturalmente seu orçamento. Você também incorrerá em despesas adicionais, como custos de manutenção e o imposto sobre o valor de aluguel imputado. No entanto, as leis fiscais suíças permitem que você deduza várias despesas ao apresentar sua declaração de impostos, incluindo os pagamentos de juros do financiamento e certos custos de manutenção.

Vale também destacar que os pagamentos mensais do financiamento são frequentemente mais baixos do que o custo de aluguel de uma casa ou apartamento comparável, especialmente no atual cenário de taxas de juros.

As principais diferenças entre cidadãos suíços e residentes ou não-residentes estrangeiros estão nos direitos de aquisição de imóveis. Cidadãos suíços, estejam vivendo na Suíça ou no exterior, têm direitos irrestritos para comprar propriedades no território suíço, desde que tenham recursos financeiros suficientes. Estrangeiros residentes na Suíça podem adquirir imóveis de acordo com as condições de seus permissos de residência.

Os titulares de um permissão de residência C desfrutam dos mesmos direitos de compra de imóveis que os cidadãos suíços. Os titulares de uma permissão de residência B provenientes de um país da União Europeia (UE) ou da Associação Europeia de Livre Comércio (EFTA) também possuem direitos semelhantes, permitindo-lhes comprar propriedades para uso próprio.

No entanto, os titulares de uma permissão B de países não pertencentes à UE/EFTA podem adquirir imóveis apenas para uso pessoal e podem enfrentar restrições adicionais. Outros indivíduos residentes na Suíça com diferentes tipos de permissões de residência têm os mesmos direitos que os não-residentes em relação à compra de imóveis.

Na Suíça, estrangeiros não residentes enfrentam restrições significativas ao comprar propriedades, pois podem se tornar proprietários de imóveis apenas sob condições específicas. Várias leis limitam sua capacidade de comprar imóveis, e as opções disponíveis dependem se o não-residente é originário de um país da UE/EFTA ou de um país não europeu.

Além disso, o número de casas de férias que estrangeiros não residentes podem adquirir é limitado a 1.500 por ano em todo o país. Essas cotas são distribuídas entre cantões e municípios com potencial turístico.

Se um estrangeiro tiver o direito de comprar propriedade na Suíça, ele pode solicitar um financiamento. No entanto, a aprovação está sujeita a certas condições. Estrangeiros que residem oficialmente na Suíça geralmente estão sujeitos às mesmas condições de financiamento que os cidadãos suíços. Em contraste, estrangeiros não residentes podem solicitar um financiamento apenas em circunstâncias específicas definidas por cada instituição financeira.

Cada banco estabelece seus próprios critérios para concessão de empréstimos a estrangeiros não residentes. Além de ter recursos financeiros suficientes, os solicitantes devem atender a vários requisitos únicos de cada banco. Ser um cliente existente pode melhorar significativamente as chances de aprovação do financiamento.

Os bancos examinarão de perto os laços do solicitante com a Suíça:

• Eles têm conexões familiares?
• Qual é o propósito da compra?
• Eles passam um tempo significativo na Suíça?

Esses fatores podem influenciar a decisão do banco.

Se você está buscando avaliar sua capacidade financeira para comprar uma casa e cobrir os custos relacionados, muitos bancos oferecem calculadoras de financiamento imobiliário online. Essas ferramentas permitem que você estime rapidamente quanto pode conseguir emprestado, ajudando-o a dar os primeiros passos em direção à realização do seu sonho de adquirir um imóvel — tudo com apenas alguns cliques.