Comprar uma casa na Suíça como estrangeiro: guia 2025

A Suíça, embora não seja membro da União Europeia, faz parte da Associação Europeia de Livre Comércio e mantém fortes laços econômicos e políticos com a UE através de vários acordos bilaterais.

É conhecida por suas paisagens encantadoras, incluindo os Alpes Suíços, os lagos pitorescos e suas cidades históricas bem preservadas.

O país é dividido em 26 cantões, que funcionam como principais divisões administrativas e possuem um alto grau de autonomia.

Com uma população de mais de 8,7 milhões de pessoas em 2025, a posição estratégica e a riqueza da Suíça fazem dela um destino atraente para muitos expatriados e investidores.

Distribuição da população nos cantões suíços

Por que comprar uma casa na Suíça?

O charme da Suíça não se resume apenas à sua beleza natural e alta qualidade de vida, mas também ao seu significativo potencial de investimento.

O país conta com mais de 1.500 lagos, e tem um clima geralmente ameno durante a maior parte do ano, com exceção das áreas de alta montanha onde as temperaturas médias no inverno são bem abaixo do ponto de congelamento.

A Suíça é renomada por sua estabilidade e prosperidade, classificando-se constantemente entre os países mais ricos do mundo. Sua economia robusta é sustentada por setores como finanças, farmacêutico e tecnologia.

Em 2023, a Suíça também recebeu um número considerável de turistas internacionais, que contribuíram de forma significativa para o setor de turismo e para a economia local.

Somente os turistas americanos representaram cerca de 3 milhões de pernoites, refletindo um crescimento significativo em relação aos níveis pré-pandemia. No total, o número de pernoites dos turistas na Suíça foi de 20,8 milhões (fonte: SwissInfo).

O mercado imobiliário suíço está mostrando várias tendências que se espera continuem até 2025:

• Aumento dos preços dos imóveis residenciais: Apesar das taxas de juros mais altas, a demanda por propriedades residenciais continua forte. Os preços dos apartamentos aumentaram quase 3,5% em 2023, enquanto as casas unifamiliares subiram cerca de 2,5%. Espera-se que essa tendência de alta continue até 2025.
• Maior confiança dos investidores: O índice de sentimento imobiliário suíço se recuperou de níveis baixos anteriores, indicando um renovado otimismo entre os investidores. Essa recuperação é atribuída à estabilização das taxas de juros e à melhoria das condições econômicas, sugerindo uma perspectiva positiva para 2025.
• Densificação urbana e uniformidade arquitetônica: O desenvolvimento urbano levou à criação de bairros de uso misto em cidades como Zurique, Genebra e Lausanne. Essa tendência reflete o foco na densidade e na eficiência energética, muitas vezes às custas da diversidade arquitetônica.
• Desafios no setor imobiliário comercial: O mercado imobiliário comercial enfrenta dificuldades devido aos custos de financiamento mais altos e à menor demanda por espaços de escritório após a pandemia. As principais instituições financeiras identificaram esse declínio como um risco significativo em 2025.

Custo médio de aquisição de imóveis na Suíça

Embora esses números ofereçam uma visão geral do mercado atual, os preços dos imóveis na Suíça podem variar significativamente com base na localização exata, tipo de imóvel e condições do mercado.

Você pode acompanhar facilmente as últimas tendências e a evolução dos preços em nossa página dedicada:

A rica diversidade geográfica e o patrimônio cultural da Suíça permitem que você escolha entre uma ampla gama de regiões e áreas, cada uma oferecendo seu próprio apelo e estilo de vida único.

Regiões populares para investimento e residência

• Zurique: Sendo a maior cidade da Suíça, Zurique é conhecida por sua alta qualidade de vida, cena cultural vibrante e economia robusta. Os tipos de imóveis variam de apartamentos modernos no centro da cidade a casas luxuosas nos subúrbios.
• Genebra: Localizada às margens do deslumbrante Lago de Genebra e próxima à fronteira francesa, Genebra é uma cidade global com várias organizações internacionais. Oferece apartamentos elegantes, vilas à beira do lago e casas em bairros prestigiados.
• Lucerna: Famosa por sua arquitetura medieval e bela localização à beira do lago, Lucerna atrai aqueles que buscam uma combinação de charme histórico e comodidades modernas. As opções de moradia incluem apartamentos históricos e casas contemporâneas.
• Interlaken: Situada entre o Lago Thun e o Lago Brienz, Interlaken é uma porta de entrada para os Alpes Suíços e um destino popular para entusiastas de esportes de aventura. Os imóveis variam de chalés charmosos a condomínios modernos com vista para as montanhas.
• Região do Lago de Genebra: Incluindo cidades como Lausanne e Montreux, esta área é renomada por sua paisagem deslumbrante, vinhedos e eventos culturais. Os imóveis variam de apartamentos à beira-mar a vilas de luxo.
• Cantão do Valais: Conhecido por suas estações de esqui como Zermatt e Verbier, o Cantão do Valais é ideal para entusiastas de esportes de inverno. Os imóveis disponíveis incluem chalés ski-in/ski-out, apartamentos de férias e casas de montanha de luxo.

O processo de compra de imóveis na Suíça por estrangeiros é mais complexo em comparação com outros países, devido a regulamentações e restrições específicas.

Estrangeiros geralmente precisam de um permissão para comprar imóveis na Suíça. Isso se aplica a estrangeiros não residentes e residentes de países fora da UE/EFTA. Residentes da UE/EFTA que vivem na Suíça não enfrentam essas restrições e podem comprar imóveis sem permissões especiais.

O tipo de propriedade também é relevante:

• Residência principal: Estrangeiros com um visto de residência suíço válido (permissão B ou C) podem comprar imóveis para residência principal sem restrições.
• Residência secundária: Não residentes enfrentam limitações rigorosas na compra de residências secundárias. O número total de permissões emitidas anualmente é limitado.
• Imóveis para investimento: A compra de imóveis para fins de investimento é geralmente restrita para não residentes. No entanto, imóveis comerciais (como hotéis e empresas) podem ser permitidos.

A Lei Lex Koller rege a aquisição de imóveis por não residentes. Esta lei limita a compra de imóveis residenciais por estrangeiros e é aplicada rigorosamente.

Certas regiões, particularmente áreas turísticas como Zurique, Genebra e estações de esqui, têm restrições e cotas adicionais sobre a propriedade de imóveis por estrangeiros.

Estrangeiros também estão geralmente restritos à compra de propriedades com no máximo 1.000 metros quadrados de terreno.

1. Obtenha uma Permissão de Residência Suíça

Uma permissão de residência suíça é essencial para qualquer transação financeira significativa na Suíça, incluindo a compra de imóveis, a configuração de serviços públicos e a declaração de impostos. Existem vários tipos de permissões, sendo a permissão B a mais comum para compradores de imóveis estrangeiros.

Você pode solicitar uma permissão de residência no escritório de migração cantonal onde pretende residir. A solicitação exige:

• um passaporte válido;
• um formulário de solicitação preenchido;
• uma justificativa para o pedido de permissão (como a compra de imóvel);
• comprovação de meios financeiros;
• cobertura de seguro de saúde.

O processo pode levar de algumas semanas a alguns meses.

2. Abra uma conta bancária suíça

Uma conta bancária local é necessária para gerenciar os pagamentos relacionados à compra do imóvel, incluindo o depósito, o preço de compra, impostos e pagamentos contínuos de serviços públicos.

A maioria dos bancos exigirá:

• sua permissão de residência;
• passaporte;
• comprovante de emprego ou renda;
• possivelmente um comprovante de endereço.

3. Comece a procurar imóveis

Explore anúncios online no Properstar para encontrar imóveis à venda na sua área de interesse. Você pode utilizar nossos filtros avançados e até desenhar sua área preferida no mapa.

Considere contratar um corretor de imóveis para obter melhores insights sobre o mercado e assistência na busca por propriedades que atendam aos seus critérios e orçamento.

4. Encontre o corretor de imóveis ideal

Um corretor de imóveis adequado pode oferecer insights sobre o mercado local, ajudar a encontrar propriedades que atendam aos seus critérios e navegar pelo processo de negociação.

Veja como garantir que você escolha o melhor profissional para suas necessidades:

• Conhecimento local: Procure corretores com um profundo entendimento da área de seu interesse. Eles devem conhecer as tendências e preços dos imóveis locais, bem como os aspectos únicos da comunidade.
• Habilidades linguísticas: Se você não for fluente em um dos idiomas oficiais da Suíça (alemão, francês, italiano ou romanche), encontrar um corretor que possa se comunicar efetivamente em seu idioma é essencial. Eles atuarão como seu intermediário com vendedores, advogados e outras partes envolvidas no processo.
• Experiência e credenciais: Verifique a experiência e as qualificações do corretor. Eles devem ter um histórico sólido de atendimento a compradores estrangeiros e estar registrados em uma associação imobiliária reconhecida na Suíça.

Você pode utilizar a ferramenta de busca de corretores do Properstar para encontrar agentes imobiliários locais de boa reputação. Nossa plataforma oferece acesso a uma ampla rede de profissionais avaliados quanto à sua expertise e confiabilidade, facilitando a busca por alguém que atenda às suas necessidades específicas.

5. Realize visitas aos imóveis

Visite os imóveis potenciais para avaliar sua condição, localização e adequação.

6. Verificações legais e diligência

O Registro de Imóveis (Grundbuchamt) é crucial para verificar o status legal da propriedade, garantindo que esteja livre de dívidas, ônus ou embargos e que o vendedor tenha o direito legal de vender. Isso pode ser feito solicitando um extrato do Registro de Imóveis.

Certifique-se de que o imóvel esteja em conformidade com as leis locais de zoneamento e planejamento urbano. Isso é particularmente importante para novas construções ou propriedades rurais, onde podem haver restrições.

Embora não seja uma exigência legal, é altamente recomendável realizar uma avaliação do imóvel para verificar a condição física da propriedade. Isso pode revelar problemas potenciais com a estrutura do edifício, utilidades ou terreno.

7. Faça uma oferta

Com a ajuda do seu corretor de imóveis, faça uma oferta sobre o imóvel. Se for aceita, você seguirá para a etapa do contrato.

8. Assine o contrato preliminar (Vorverkaufsvertrag)

Este acordo preliminar entre comprador e vendedor (Vorverkaufsvertrag) garante a compra e normalmente envolve um depósito do comprador (geralmente 10% do preço de compra). Ele especifica os termos e condições da venda e compromete ambas as partes à transação.

Se o comprador desistir, ele perde o depósito. Se o vendedor desistir, ele deve devolver o valor do depósito em dobro.

9. Finalize os arranjos de financiamento (se aplicável)

Finalize os termos com seu banco se você estiver financiando a compra através de um empréstimo hipotecário.

10. Assine a escritura de venda (Kaufvertrag)

O passo final é assinar a escritura de venda (Kaufvertrag) perante um notário, transferindo a propriedade. O comprador deve pagar o preço de compra restante e todos os impostos e taxas associados neste momento.

Ambas as partes devem apresentar sua identificação, a permissão de residência, comprovante de pagamento do depósito e quaisquer detalhes sobre a hipoteca, se aplicável.

11. Registre a propriedade

Após a assinatura da escritura, o novo proprietário deve registrar a propriedade no Registro de Imóveis local. Este passo é essencial para a proteção legal.

12. Pague impostos e taxas associados

Os compradores são responsáveis pelo pagamento do imposto de transmissão de propriedade e quaisquer taxas adicionais de notário e registro. Dependendo do cantão, o custo total pode variar de 3% a 5% do preço de compra.

Impostos para compras de imóveis

Dada a complexidade do processo, é aconselhável contratar um advogado especializado em direito imobiliário suíço. Ele pode lidar com verificações legais, negociações e documentação, garantindo que seus direitos sejam protegidos durante a compra.

Algumas fontes úteis para informações oficiais incluem:

• Secretaria Federal de Migração da Suíça: Para informações sobre permissões de residência e requisitos legais para estrangeiros.
• Registro de Imóveis (Grundbuchamt): Para verificar o status legal da propriedade.
• Administração Federal de Impostos (FTA): Para detalhes sobre impostos relacionados a transações imobiliárias.
• Associação de Notários da Suíça: Oferece informações sobre o processo notarial e requisitos legais.

13. Transfira os serviços públicos

Transfira os serviços públicos para o seu nome e configure os serviços locais.

Na Suíça, existem vários tipos de hipotecas a considerar:

Considerações importantes

• Estabilidade financeira: Garanta uma renda estável e um histórico financeiro sólido para atender aos critérios de elegibilidade.
• Entrada: É necessário um pagamento inicial mínimo de 20%, com pelo menos 10% vindo de fundos pessoais.
• Prazo do empréstimo: Considere o comprimento do prazo da hipoteca e como ele se alinha com seus objetivos financeiros.
• Condições do mercado: Mantenha-se informado sobre as condições do mercado e as tendências das taxas de juros para tomar uma decisão informada.

Recursos úteis

• Banco Nacional Suíço (SNB): Para obter informações sobre taxas de juros de hipotecas e indicadores econômicos.
• Autoridade Suíça de Supervisão do Mercado Financeiro (FINMA): Para regulamentos e diretrizes relacionadas a hipotecas e serviços financeiros.

Comprar uma propriedade na Suíça pode ser um investimento recompensador, mas há vários possíveis problemas a serem observados. Compreender esses desafios pode ajudar a tomar decisões informadas e evitar erros comuns.

1. Restrições para compradores estrangeiros

A Suíça possui restrições específicas para a compra de imóveis por não residentes. A lei "Lex Koller" limita a propriedade estrangeira de imóveis residenciais, especialmente em áreas turísticas. Não residentes podem precisar de permissões especiais, e o processo pode ser complicado.

2. Preços elevados de imóveis

A Suíça é conhecida pelo alto custo de vida, e os preços dos imóveis refletem isso. O mercado imobiliário em cidades populares como Zurique, Genebra e Basel pode ser particularmente caro. Fazer um orçamento preciso e garantir financiamento suficiente é crucial.

3. Custos e impostos adicionais

Além do preço de compra, os compradores devem considerar vários custos adicionais:

• Imposto de transmissão de propriedade: Varia conforme o cantão, geralmente entre 1% e 3%.
• Taxas de notário e legais: Normalmente em torno de 0,5% a 1%.
• Taxas de registro de imóveis: Aproximadamente 0,3% a 0,5%.
• Impostos anuais sobre a propriedade: Estes podem variar significativamente dependendo da localização.

4. Restrições de hipoteca

Obter uma hipoteca na Suíça pode ser desafiador, especialmente para não residentes. Os credores podem impor condições mais rígidas, exigir maiores entradas e oferecer termos menos favoráveis. Compreender o mercado de hipotecas e obter uma pré-aprovação pode mitigar alguns desses problemas.

5. Barreiras linguísticas

A Suíça possui quatro idiomas oficiais (alemão, francês, italiano e romanche). Dependendo da região, você pode enfrentar barreiras linguísticas ao lidar com autoridades locais, corretores de imóveis e documentos legais. Contratar um advogado ou corretor bilíngue pode ajudar a superar esse desafio.

6. Condição e manutenção da propriedade

Algumas propriedades, especialmente as mais antigas, podem exigir manutenção e renovação significativas. Realizar uma avaliação completa do imóvel é essencial para identificar problemas potenciais e estimar os custos de reparo.

7. Regulações de zoneamento e planejamento

As leis de zoneamento e planejamento na Suíça podem ser rigorosas. Garantir que a propriedade esteja em conformidade com as leis locais de zoneamento e entender quaisquer restrições sobre reformas ou novas construções é vital.

8. Potencial de aluguel limitado

Se você planeja comprar uma propriedade para gerar receita de aluguel, esteja ciente de que o mercado de aluguel na Suíça é altamente regulamentado. Controles de aluguel e proteções para inquilinos podem impactar a rentabilidade. Além disso, aluguéis de curto prazo (por exemplo, Airbnb) podem enfrentar restrições locais.

9. Risco cambial

Se você estiver financiando a compra em uma moeda diferente dos Francos Suíços (CHF), as flutuações das taxas de câmbio podem afetar seus pagamentos de hipoteca e o investimento geral. Considere estratégias de proteção para gerenciar o risco cambial.

10. Processos burocráticos longos

A burocracia suíça pode ser lenta, particularmente no que diz respeito a transações imobiliárias e obtenção de permissões necessárias. Paciência e planejamento adequado são essenciais para navegar efetivamente por esses processos.