Comprar uma casa em Itália como estrangeiro: guia 2025

A Itália é membro da União Europeia e faz parte da Zona do Euro, utilizando o Euro (€) como sua moeda oficial.

Classificada como o sexto maior país da Europa, é renomada por sua geografia diversificada, desde as colinas onduladas da Toscana até as deslumbrantes costas da Costa Amalfitana e cidades históricas como Roma e Florença.

As regiões do país incluem:

• o território continental italiano;
• as ilhas da Sicília e Sardenha no Mar Mediterrâneo;
• várias ilhas menores como Capri, Elba e as Ilhas Eólias.

A Itália está dividida em 20 regiões e 107 províncias. Cada região possui seu próprio governo local.

Com uma população de mais de 58 milhões de pessoas em 2024, a combinação de importância histórica e estilo de vida moderno torna a Itália um local muito procurado para investimento imobiliário.

Distribuição populacional pelas regiões da Itália

Por que investir na Itália?

O mercado imobiliário italiano tem sido atraente há muito tempo devido à sua riqueza cultural, localização estratégica e paisagens variadas. O país é celebrado por seu patrimônio artístico, excelente gastronomia e estilo de vida mediterrâneo, oferecendo alta qualidade de vida tanto para residentes quanto para investidores.

A Itália possui mais de 7.600 quilômetros de litoral, grande parte famosa por seus penhascos dramáticos, vilas pitorescas e belas praias. O país experimenta um clima diversificado, com verões mediterrâneos quentes nas regiões do sul e invernos mais frios no norte, especialmente perto dos Alpes.

Como um dos países mais visitados do mundo, a Itália viu um ressurgimento no turismo em 2023 e 2024, recebendo aproximadamente 65 milhões de turistas internacionais em 2023 (fonte: Banco da Itália). O turismo contribui significativamente para a economia italiana, representando cerca de 13% do seu PIB. O aumento do turismo também estimulou o crescimento na demanda por propriedades, especialmente em áreas costeiras e cidades históricas.

Com os preços dos imóveis se recuperando constantemente após a pandemia, a Itália continua sendo um destino atraente para investidores imobiliários que buscam aproveitar oportunidades no turismo, estilo de vida ou investimentos de longo prazo.

Em 2025, espera-se que o mercado imobiliário italiano se estabilize após as disrupções dos últimos anos, particularmente o boom impulsionado pela pandemia de 2021-2022.

A atividade de vendas está a normalizar, com a procura ainda a superar a oferta em certos segmentos, especialmente em grandes cidades como Milão e Roma, embora o crédito hipotecário tenha diminuído significativamente devido às altas taxas de juro.

No entanto, a previsão para 2025 sugere um possível abrandamento das taxas de juro e uma continuação de modestos aumentos de preços, particularmente em cidades principais como Milão, onde se espera que os preços aumentem cerca de 6,9%, e Roma, com um incremento de 6%.

A eficiência energética está a tornar-se um foco chave para o mercado, com um número significativo de edifícios residenciais antigos a necessitar de renovação para cumprir os padrões energéticos modernos. Isto está a criar oportunidades de investimento, especialmente com incentivos governamentais como o Superbonus para melhorias energéticas. Além disso, mudanças no estilo de vida, como uma maior procura por escritórios em casa e espaços comunitários, estão a remodelar as preferências dos compradores.

O mercado de arrendamento, especialmente em áreas urbanas, também está a ver um aumento na procura, com rendas a subir devido à escassez de propriedades para alugar. É provável que esta tendência persista, apertando ainda mais o mercado para os arrendatários.

No geral, embora as taxas de juro e a inflação possam afetar a acessibilidade, particularmente para os compradores de primeira viagem, o mercado imobiliário da Itália continua atrativo para investidores devido a retornos estáveis e crescente procura em cidades-chave.

Custo médio de compra de propriedade na Itália em 2025

Estas médias fornecem insights sobre as tendências atuais no mercado imobiliário italiano. No entanto, os preços podem variar amplamente dependendo de fatores como proximidade aos centros urbanos, litoral e marcos históricos. Os investidores devem manter-se atualizados sobre as tendências regionais para identificar as melhores oportunidades.

Pode monitorizar as últimas tendências e atualizações de preços de propriedades na Itália na nossa página dedicada:

A Itália oferece uma ampla gama de regiões, cada uma com seu próprio apelo em termos de estilo de vida, cultura e oportunidades imobiliárias. Aqui estão algumas das áreas mais populares a considerar:

Regiões populares para investimento e residência

• Toscana: Conhecida por suas colinas onduladas, vinhedos e cidades renascentistas como Florença e Siena. É popular entre aqueles que buscam vilas rurais, propriedades históricas ou uma casa em uma das encantadoras cidades medievais da região.

• Lombardia: Lar de Milão, o centro financeiro da Itália, a Lombardia atrai profissionais urbanos e investidores. A área ao redor do Lago de Como e do Lago de Garda também oferece luxuosas villas à beira d'água e serenos refúgios nas montanhas.

• Roma (Lácio): A capital oferece uma vibrante mistura de história antiga e vida urbana moderna. As opções de propriedade variam desde apartamentos históricos no centro da cidade até casas mais acessíveis nas áreas suburbanas.

• Vêneto: Esta região, incluindo Veneza e Verona, oferece uma combinação única de cultura e história. Os compradores podem escolher entre apartamentos venezianos ou propriedades rurais perto dos Dolomitas e do Lago de Garda.

• Sicília: Com seu mercado imobiliário acessível, deslumbrantes litorais e rica história cultural, a Sicília é um ponto focal para aqueles que procuram casas mais econômicas. As opções variam de propriedades à beira-mar a casas históricas em cidades como Palermo e Siracusa.

• Ligúria (Riviera Italiana): A costa da Ligúria, incluindo cidades como Portofino e Cinque Terre, é famosa por suas vistas cênicas e luxuosas villas costeiras, tornando-a uma favorita entre compradores internacionais e buscadores de casas de férias.

• Piemonte: Conhecido por seus vinhedos e proximidade com os Alpes, o Piemonte é perfeito para quem procura propriedades rurais ou imóveis em cidades encantadoras como Turim. A região também oferece oportunidades para investimentos em vinho e agroturismo.

• Apúlia (Puglia): Localizada no sul da Itália, a Apúlia é conhecida por suas casas Trulli, arquitetura tradicional e belas praias. A região tem se tornado cada vez mais popular entre compradores internacionais devido à sua acessibilidade e paisagem pitoresca.

• Sardenha: A Sardenha, particularmente a Costa Esmeralda, atrai aqueles que buscam luxo, com villas de alto padrão e propriedades à beira-mar. As praias intocadas da ilha e resorts exclusivos a tornam um ponto privilegiado para compradores abastados.

• Úmbria: Frequentemente chamada de "coração verde da Itália", a Úmbria oferece alternativas mais acessíveis à vizinha Toscana. É ideal para aqueles que buscam tranquilidade e propriedades rurais com fácil acesso a locais culturais como Assis e Perugia.

Sim, estrangeiros podem comprar propriedades na Itália, mas o processo varia dependendo de alguns fatores. A Itália não possui restrições rigorosas sobre a propriedade de imóveis por estrangeiros, mas a facilidade de compra depende amplamente se existe um acordo de reciprocidade entre a Itália e o país de origem do comprador.

Princípio da reciprocidade

A Itália aplica a regra da reciprocidade, o que significa que cidadãos estrangeiros podem comprar propriedades na Itália se o seu país de origem permitir que cidadãos italianos comprem propriedades lá em condições semelhantes. O Ministério das Relações Exteriores da Itália mantém uma lista de países com acordos recíprocos.

Requisitos de visto

Embora a compra de propriedade não conceda automaticamente residência ou cidadania, compradores de países fora da UE podem precisar de um visto se planejam permanecer na Itália por mais de 90 dias. No entanto, simplesmente possuir uma propriedade não concede o direito de permanecer indefinidamente no país.

Programa de Golden Visa

A Itália oferece um Visto de Investidor para aqueles que investem grandes somas no país, o que pode incluir imóveis. Este visto concede residência sob certos limites financeiros, mas é mais adequado para investidores de grande porte. Encontre mais informações aqui.

1. Obter um Codice Fiscale (Código Fiscal)

O Codice Fiscale é um número de identificação fiscal necessário para realizar transações financeiras significativas na Itália, incluindo a compra de imóveis, abertura de conta bancária e pagamento de impostos.

Para cidadãos estrangeiros, obter o Codice Fiscale pode variar dependendo do status de residência:

• Cidadãos não pertencentes à UE podem obter o Codice Fiscale no Sportello Unico per l’immigrazione (Balcão Único para Imigração) ao solicitar entrada na Itália para emprego ou reunificação familiar. Também pode ser emitido pela Questura (Delegacia de Polícia) ao solicitar ou renovar um permesso di soggiorno (permissão de residência).

• Em outros casos, você pode solicitar o Codice Fiscale em qualquer escritório da Agenzia delle Entrate (Agência de Receita Italiana) apresentando um pedido que inclua seus dados pessoais e endereço residencial. O cartão será enviado para o endereço designado.

A solicitação geralmente requer:

• um passaporte válido;
• um formulário de solicitação preenchido;
• comprovação do motivo do pedido (como a compra de um imóvel).

O processo é geralmente simples, e o Codice Fiscale pode ser emitido instantaneamente em pessoa na Agenzia delle Entrate.

2. Abrir uma conta bancária italiana

Uma conta bancária local é essencial para gerenciar os pagamentos relacionados à compra da sua propriedade, incluindo o depósito, preço final, impostos e contas de serviços.

Para abrir uma conta bancária na Itália, você geralmente precisará fornecer:

• seu Codice Fiscale;
• passaporte ou identificação válida;
• comprovante de renda ou emprego;
• possivelmente um endereço local na Itália, embora alguns bancos sejam mais flexíveis com estrangeiros.

Muitos bancos italianos agora oferecem serviços bancários online em inglês, facilitando o gerenciamento remoto de suas finanças.

3. Começar a procurar propriedades

Você pode começar a busca explorando listagens online no Properstar para encontrar opções na sua localização preferida.

É recomendável contratar um agente imobiliário (agente immobiliare) que conheça o mercado local e possa guiá-lo no processo, especialmente porque as leis e regulamentações imobiliárias podem variar na Itália. Agentes também podem ajudar a negociar preços e facilitar a comunicação em italiano, se necessário.

4. Encontre o agente imobiliário certo

O agente imobiliário certo na Itália pode oferecer insights valiosos sobre o mercado local, ajudá-lo a identificar propriedades que correspondam aos seus requisitos e guiá-lo através do processo de negociação.

Veja como garantir que você selecione o melhor profissional para as suas necessidades:

• Experiência local: Escolha agentes que tenham amplo conhecimento da área onde deseja comprar. Eles devem estar familiarizados com os valores das propriedades locais, tendências do mercado e quaisquer regulamentos regionais que possam impactar sua compra.
• Competências linguísticas: Se você não é fluente em italiano, é essencial encontrar um agente que possa se comunicar efetivamente no seu idioma. Eles atuarão como um elo chave entre você e outras partes, como vendedores, notários e advogados.
• Experiência e credenciais: Procure agentes com um histórico comprovado de trabalho com compradores estrangeiros e certifique-se de que estejam registrados em uma associação imobiliária italiana oficial, como a Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali (FIAIP) ou a Associazione Nazionale Agenti e Mediatori d’Affari (ANAMA).

Você pode procurar agentes imobiliários através de plataformas reputadas como Properstar, que oferece acesso a uma rede de profissionais verificados. Isso garante que você possa encontrar alguém com a expertise certa para atender às suas necessidades e apoiá-lo durante todo o processo de compra na Itália.

5. Realize visitas às propriedades

Visite potenciais propriedades na Itália para avaliar sua condição, localização e adequação às suas necessidades. É importante inspecionar fisicamente a propriedade e seus arredores, bem como anotar quaisquer reparos ou reformas que possam ser necessários.

6. Verificações legais e due diligence

O Registro de Imóveis (Catasto) na Itália é essencial para verificar a situação legal da propriedade. É importante garantir que a propriedade esteja livre de dívidas, ônus ou disputas legais, e que o vendedor tenha o direito de vendê-la. Isso pode ser confirmado solicitando uma ispezione ipotecaria (uma busca nos registros do registro de imóveis).

Além disso, verifique se a propriedade está em conformidade com as leis locais de zoneamento e planejamento urbano (Piano Regolatore), especialmente para desenvolvimentos rurais ou novos, onde restrições podem se aplicar.

É altamente recomendável realizar uma vistoria técnica (perizia tecnica) contratando um agrimensor (geometra) ou um engenheiro para avaliar a condição física do edifício. Isso pode revelar quaisquer problemas estruturais, problemas com utilidades ou uso do solo que possam afetar o valor ou a segurança da propriedade.

7. Faça uma oferta

Com a ajuda do seu agente imobiliário, faça uma oferta pela propriedade. Uma vez que a oferta seja aceita, você pode prosseguir para a etapa do contrato preliminar.

8. Assine o contrato preliminar (Compromesso)

Este acordo preliminar entre o comprador e o vendedor (compromesso ou contratto preliminare) descreve os termos e condições da venda e normalmente requer um depósito do comprador (geralmente de 10% a 30% do preço de compra). Este contrato assegura a transação e compromete ambas as partes a prosseguir com a venda.

Se o comprador desistir do acordo, perderá o depósito. Se o vendedor desistir, deverá pagar ao comprador o dobro do valor do depósito.

9. Finalize os arranjos hipotecários (se aplicável)

Se você está financiando a compra da sua propriedade com uma hipoteca, finalize os termos com seu banco nesta etapa. Os bancos italianos normalmente exigem uma avaliação da propriedade antes de finalizar o empréstimo.

10. Assine a escritura de venda (Rogito Notarile)

A etapa final do processo é a assinatura da escritura de venda (rogito notarile) perante um notário (notaio), que transfere oficialmente a propriedade. O comprador deve pagar o restante do preço de compra e quaisquer impostos e taxas associados neste momento.

Ambas as partes devem apresentar sua identificação, comprovante de pagamento do depósito e quaisquer detalhes da hipoteca (se aplicável). O notário também garante que todos os requisitos legais foram cumpridos e que a propriedade está livre de ônus ou outros problemas legais.

11. Registre a propriedade

Após assinar a escritura, o novo proprietário deve registrar a propriedade na Agenzia delle Entrate e atualizar os registros no Catasto (Registro de Imóveis) local para garantir proteção legal.

12. Pague os impostos e taxas associados

Os compradores na Itália são responsáveis por vários impostos e taxas, dependendo se a propriedade é nova ou usada:

Impostos para propriedades novas

Impostos para propriedades usadas

Custos adicionais

É aconselhável contratar um advogado (avvocato) especializado em direito imobiliário italiano para garantir que todas as verificações legais, contratos e documentação sejam tratados corretamente. Eles também podem negociar em seu nome e garantir que seus direitos estejam protegidos.

Alguns recursos valiosos para informações oficiais incluem:

• Agenzia delle Entrate: Para detalhes sobre impostos e registro de propriedades.
• Catasto (Registro de Imóveis): Para verificar a situação legal da propriedade.
• Consiglio Nazionale del Notariato: Informações sobre serviços notariais na Itália.

13. Transfira os serviços públicos

Uma vez que a propriedade tenha sido registrada, você precisará transferir os serviços públicos (eletricidade, água, gás) para o seu nome e configurar serviços locais, como coleta de lixo ou internet.

Muitos bancos italianos, como Unicredit, Intesa Sanpaolo e Banca Nazionale del Lavoro (BNL), oferecem hipotecas a estrangeiros, mas os termos e condições podem diferir daqueles para residentes. Não residentes geralmente enfrentam critérios mais rigorosos e podem ter que fornecer mais documentação.

As taxas de juros para hipotecas na Itália flutuam dependendo do banco e do seu perfil financeiro. Por exemplo, a partir de 2025, Intesa Sanpaolo oferece taxas a partir de cerca de 3,80% para não residentes, enquanto o Unicredit pode oferecer taxas ligeiramente mais baixas em torno de 3,50%, dependendo dos termos do empréstimo e das circunstâncias financeiras do comprador. As taxas tendem a variar conforme o empréstimo seja fixo ou variável, e o clima econômico geral.

Como obter uma hipoteca

Para solicitar uma hipoteca na Itália como não residente, você normalmente precisará dos seguintes documentos:

• Um passaporte válido ou Codice Fiscale;
• Comprovante de renda (holerites recentes ou declarações de imposto de renda);
• Extratos bancários recentes;
• Um relatório de crédito do seu país de origem;
• Comprovante de sua residência principal;
• Comprovante do depósito da propriedade.

É aconselhável procurar múltiplos bancos para obter uma pré-aprovação de hipoteca e comparar taxas e condições de empréstimo antes de se comprometer. Os bancos italianos estão cada vez mais abertos a receber documentos em inglês, mas alguns ainda podem solicitar traduções, especialmente para documentos oficiais como declarações de imposto ou relatórios de crédito.

Uma vez que a hipoteca é aprovada, o banco gerenciará grande parte do trabalho legal e administrativo, incluindo o registro da hipoteca com o notário.

Considerações especiais para não residentes

Não residentes na Itália geralmente são obrigados a fornecer um pagamento inicial mais alto, geralmente em torno de 30% do preço de compra ou valor avaliado da propriedade. Bancos italianos frequentemente oferecem hipotecas que cobrem até 70% do valor da propriedade para não residentes.

Além disso, hipotecas para não residentes podem ter taxas de juros ligeiramente mais altas do que aquelas para residentes, refletindo o maior risco de emprestar a compradores internacionais.

É essencial levar em consideração os custos adicionais associados à compra de propriedade na Itália, como impostos, taxas notariais e honorários advocatícios, que tipicamente somam cerca de 7% a 10% do preço da propriedade.

Comprar propriedade na Itália pode ser uma oportunidade empolgante, mas há vários potenciais desafios que compradores estrangeiros devem considerar antes de investir:

1. Atrasos burocráticos

A Itália é conhecida por sua extensa burocracia, o que pode levar a atrasos na conclusão de transações imobiliárias. O processo frequentemente envolve múltiplos órgãos governamentais e pode levar semanas ou até meses para finalizar a documentação legal. Isso pode incluir a obtenção de documentos como o Certificato di Destinazione Urbanistica (Certificado de Zoneamento) e garantir que a propriedade esteja corretamente registrada no Catasto (Registro de Imóveis).

2. Passivos ocultos da propriedade

Ao comprar uma propriedade, é essencial realizar uma verificação legal completa do histórico e estado atual do imóvel. Propriedades na Itália podem ter passivos ocultos, como impostos pendentes, hipotecas ou outras dívidas associadas. Falhar em verificar esses aspectos pode deixar o novo proprietário responsável por esses pagamentos. É altamente recomendável contratar um advogado (avvocato) para conduzir a devida diligência, incluindo uma consulta na Agenzia delle Entrate.

3. Regulamentos de zoneamento e construção

Os regulamentos de zoneamento e construção na Itália podem variar significativamente por região, especialmente em áreas rurais ou zonas históricas. Se a propriedade não estiver em conformidade com as leis locais de zoneamento ou tiver sido construída sem as permissões adequadas, pode estar sujeita a multas ou ordens de demolição. É importante verificar se o imóvel está totalmente em conformidade com esses regulamentos antes de assinar qualquer contrato.

4. Custos de renovação

Muitos compradores são atraídos pelas propriedades históricas da Itália, mas essas frequentemente exigem renovações extensas. Os custos de renovação podem ser maiores do que o esperado devido às rigorosas leis de proteção ao patrimônio que se aplicam a certos edifícios, particularmente em áreas rurais ou históricas. Além disso, obter permissões para renovações pode ser um processo lento e caro.

5. Barreiras linguísticas

Documentos legais e administrativos relacionados a transações imobiliárias são tipicamente em italiano, e embora alguns profissionais possam falar inglês, isso não é garantido. Mal-entendidos podem ocorrer se os compradores não compreenderem totalmente os termos dos contratos ou obrigações legais. Contratar um advogado ou agente imobiliário bilíngue é aconselhável para evitar confusões.

6. Considerações fiscais e legais

Compradores estrangeiros precisam estar cientes das complexas implicações fiscais associadas à propriedade na Itália. Isso inclui impostos anuais como o Imposta Municipale Unica (IMU) e outras taxas locais. Além disso, impostos sobre herança e ganhos de capital podem ser aplicados ao vender a propriedade, e as regras fiscais para não residentes podem ser particularmente complicadas.

7. Propriedades rurais e direitos de terra

Propriedades rurais, especialmente aquelas com terras agrícolas, podem apresentar desafios únicos. A Itália tem leis rigorosas sobre o uso e propriedade da terra. Por exemplo, podem existir direitos de preferência, onde proprietários ou inquilinos vizinhos têm o direito de comprar a propriedade antes de terceiros. Essas complicações podem tornar a compra de propriedades rurais mais difícil.

8. Eficiência energética e conformidade

Nos últimos anos, a Itália implementou requisitos mais rigorosos de eficiência energética. Ao comprar propriedades antigas, especialmente casas rurais, pode ser necessário investir em melhorias para atender a esses padrões. A não conformidade pode resultar em multas e impedir o aluguel legal da propriedade.