Comprar uma casa nos Estados Unidos como estrangeiro: guia 2025

Os Estados Unidos são o terceiro país mais extenso do mundo, tanto em área quanto em população, e desempenham um papel crucial na economia global, assim como na política e na cultura.

Com uma área de mais de 9,8 milhões de quilômetros quadrados, os Estados Unidos são compostos por 50 estados, um distrito federal (Washington, D.C.) e diversos territórios, como Porto Rico, Guam e as Ilhas Virgens Americanas.

Os Estados Unidos oferecem:

• mega metrópoles como Nova Iorque e Los Angeles;
• vastas regiões rurais com montanhas, planícies ou desertos;
• ilhas tropicais como o Havai no Oceano Pacífico;
• regiões costeiras ao longo dos oceanos Atlântico e Pacífico.

Em 2025, a população dos Estados Unidos é de cerca de 336 milhões de habitantes.

Distribuição da população nos Estados Unidos por estado

Por que investir nos Estados Unidos?

Os Estados Unidos continuam a ser um dos destinos de investimento imobiliário mais atraentes globalmente, devido à sua estabilidade econômica, transparência legal e a um mercado imobiliário diversificado.

Desde centros metropolitanos vibrantes com alta demanda de aluguel até pitorescas casas de férias rodeadas por vastas áreas rurais, os Estados Unidos oferecem uma ampla gama de opções para investidores estrangeiros.

A infraestrutura do país inclui mais de 4,3 milhões de quilômetros de estradas e zonas climáticas muito variadas que vão desde a Flórida subtropical até os desertos áridos do Arizona.

Os Estados Unidos são o segundo país mais visitado do mundo após a França, com mais de 80 milhões de visitantes internacionais por ano. O turismo continua sendo um setor crucial, contribuindo com cerca de 10,4% do PIB e influenciando fortemente o setor imobiliário.

Em 2023, a receita do turismo nos Estados Unidos atingiu um recorde de 300 bilhões de euros, graças a uma forte recuperação pós-pandemia, ao crescimento das viagens tanto nacionais quanto internacionais e ao aumento da demanda por propriedades para aluguel de curto prazo (U.S. Travel Association).

O mercado imobiliário americano, estimado em mais de 43 trilhões de euros, continua dinâmico, alimentado pelo crescimento da população, pelos avanços tecnológicos e pelas tendências migratórias.

• Crescimento moderado dos preços das casas: Os especialistas preveem um aumento gradual dos preços das casas, com previsões sugerindo um aumento de 2% em 2025 e mais 2% em 2026.
• Evolução da demanda por habitação: As mudanças demográficas estão influenciando as preferências habitacionais, com os millennials procurando casas suburbanas e os baby boomers reduzindo o tamanho de suas casas, levando a uma gama diversificada de necessidades habitacionais.
• Variações do mercado regional: Algumas áreas, particularmente na Sunbelt, verão uma maior atividade imobiliária. Por exemplo, espera-se que Dallas-Fort Worth seja um dos principais mercados em 2025.
• Impacto das mudanças climáticas nos valores imobiliários: Os crescentes riscos climáticos estão começando a afetar os preços das casas, com as áreas sujeitas a desastres naturais apresentando um aumento mais lento nos preços devido ao aumento dos custos de seguro e à maior conscientização dos compradores.

Custo médio para a compra de propriedades nos Estados Unidos

Em 2025, os preços das propriedades nos Estados Unidos variam significativamente dependendo da localização e do tipo de imóvel. Cidades costeiras, centros tecnológicos e subúrbios desejados têm preços elevados, enquanto mercados secundários e áreas rurais oferecem opções mais acessíveis.

Esses dados fornecem uma visão geral do mercado atual, mas os preços podem variar significativamente de acordo com o bairro, o tipo de imóvel e as dinâmicas de mercado em cada área.

Você pode acompanhar facilmente as últimas tendências e evoluções dos preços em nossa página dedicada:

Os Estados Unidos oferecem uma gama incrível de regiões, cada uma com seu próprio charme, estilo de vida e oportunidades imobiliárias. Seja você está procurando uma vida urbana vibrante, o charme costeiro ou a tranquilidade do campo, há um local perfeito para cada tipo de investidor e comprador de imóvel.

Regiões populares para investir e viver

• Nova Iorque: Uma das cidades mais icônicas do mundo, Nova Iorque oferece um estilo de vida urbano agitado com serviços incomparáveis, cultura e oportunidades comerciais. As opções imobiliárias variam de luxuosos apartamentos nos arranha-céus de Manhattan a casas mais acessíveis nos bairros periféricos como Queens e Brooklyn.

• Califórnia (Los Angeles e São Francisco): Conhecida pelo seu estilo de vida glamouroso, as principais cidades da Califórnia oferecem de tudo, desde propriedades à beira-mar até luxuosas mansões em bairros exclusivos como Beverly Hills e Malibu. São Francisco, com sua economia voltada para a tecnologia, atrai tanto compradores internacionais quanto investidores com seu mix de casas históricas e modernos condomínios.

• Flórida (Miami e Orlando): A Flórida continua sendo um dos principais destinos para investidores estrangeiros, aposentados e aqueles que procuram casas para férias. Miami oferece uma vibrante mistura de praias extensas e condomínios de alta gama, enquanto as atrações familiares de Orlando e as áreas suburbanas em crescimento oferecem sólidas oportunidades de renda com aluguel.

• Texas (Austin e Dallas): Com sua economia em crescimento, impostos mais baixos e alta qualidade de vida, o Texas continua a atrair empresas e novos residentes. Austin, conhecida pelo seu setor tecnológico e suas ofertas culturais, é um dos mercados imobiliários que mais cresce nos Estados Unidos, enquanto Dallas oferece um mix mais acessível de casas suburbanas e apartamentos urbanos.

• Arizona (Phoenix e Scottsdale): O clima desértico do Arizona, o custo de vida acessível e o rápido crescimento da população tornam-no uma escolha sólida tanto para investimento imobiliário quanto para aposentadoria. Phoenix oferece diversas opções de moradia, desde casas familiares em desenvolvimentos suburbanos até mansões de luxo em Scottsdale, nas proximidades.

• Pacífico Noroeste (Seattle e Portland): Para quem está interessado em uma vida urbana sem estar muito longe das belezas naturais, o Pacífico Noroeste é a região ideal. A crescente indústria tecnológica de Seattle e o estilo de vida ao ar livre atraem jovens profissionais, enquanto Portland é conhecida por sua cultura criativa e opções de moradia eco-sustentáveis.

Sim, estrangeiros podem facilmente comprar propriedades nos Estados Unidos.

O mercado imobiliário americano é altamente acessível para compradores internacionais, sem restrições legais baseadas na nacionalidade quanto à propriedade de imóveis. Investidores e indivíduos estrangeiros podem adquirir livremente propriedades residenciais, comerciais ou industriais sem precisar ser cidadãos ou residentes dos Estados Unidos.

No entanto, o processo envolve várias etapas, incluindo obter um número de identificação fiscal americano (ITIN), abrir uma conta bancária local se for necessário um financiamento e lidar com as implicações legais e fiscais. É altamente recomendável trabalhar com um corretor imobiliário experiente em ajudar compradores internacionais no mercado americano.

O Programa EB-5

O Programa de Investidor Imigrante EB-5 oferece um caminho para a residência permanente nos Estados Unidos para investidores estrangeiros e suas famílias. Para se qualificar, é necessário fazer um investimento financeiro significativo em uma empresa comercial nos EUA, com pelo menos 800.000 euros investidos em uma área de emprego direcionada (TEA) ou 1.050.000 euros em outras áreas.

O visto EB-5 oferece várias vantagens:

• Residência: Concede ao investidor, ao cônjuge e aos filhos solteiros menores de 21 anos o direito de viver, trabalhar e estudar em qualquer lugar dos Estados Unidos.
• Caminho para residência permanente e cidadania: Após dois anos, se o investimento cumprir os requisitos de criação de empregos, os investidores podem solicitar um Green Card. Após manter a residência permanente por cinco anos, podem solicitar a cidadania americana.

O programa EB-5 é uma escolha popular para aqueles que buscam residência nos Estados Unidos enquanto investem simultaneamente em imóveis ou em outros empreendimentos comerciais. Você pode saber mais sobre o programa EB-5 no site oficial dos Serviços de Cidadania e Imigração dos Estados Unidos.

1. Obtenha um ITIN (Número de Identificação do Contribuinte Individual)

Um ITIN (Número de Identificação do Contribuinte Individual) é um número de processamento fiscal emitido pelo IRS para não cidadãos americanos que não possuem um Número de Seguro Social (SSN). Embora não seja exigido para cada compra de imóvel, ter um ITIN é necessário se você pretende abrir uma conta bancária nos Estados Unidos ou solicitar um financiamento, e para relatar a renda de aluguel caso você planeje alugar a propriedade.

Você pode solicitar um ITIN através do IRS usando o Formulário W-7, tanto do exterior quanto dos Estados Unidos. Os documentos geralmente exigidos incluem:

• um passaporte válido (ou uma cópia autenticada);
• o formulário W-7 preenchido;
• uma justificativa para a solicitação do ITIN (por exemplo, compra de imóvel ou declaração de impostos nos Estados Unidos).

2. Abra uma conta bancária nos Estados Unidos

Uma conta bancária nos Estados Unidos é essencial para gerenciar os pagamentos relacionados à compra do imóvel, incluindo depósitos, impostos sobre a propriedade e pagamentos de serviços públicos. Embora seja possível usar uma conta internacional, ter uma conta local simplifica as transações e reduz as despesas.

Para abrir uma conta bancária nos Estados Unidos, geralmente é necessário:

• seu ITIN ou SSN;
• passaporte e comprovante de identidade;
• comprovante de endereço (tanto nos Estados Unidos quanto no seu país de origem);
• às vezes, uma referência do seu banco de origem.

3. Comece a procurar propriedades

Explore os anúncios online no Properstar para encontrar imóveis à venda na área de seu interesse. Você pode usar filtros avançados ou desenhar a área de sua preferência no mapa.

Considere envolver um corretor de imóveis com experiência em compradores internacionais. Os corretores têm um excelente conhecimento do mercado local, podem ajudar nas negociações e guiá-lo através do processo de compra, que varia de acordo com o estado.

4. Encontre o corretor imobiliário certo

O corretor imobiliário certo pode ser crucial ao comprar uma propriedade nos Estados Unidos, especialmente se você não está familiarizado com o mercado ou se está comprando como estrangeiro. Ele fornecerá informações valiosas, ajudará a encontrar propriedades que correspondam aos seus critérios e o guiará através do processo de negociação.

Aqui está como escolher o profissional ideal para suas necessidades:

• Conhecimento local: Escolha corretores com um profundo conhecimento da região ou cidade específica onde você deseja comprar. Eles devem estar familiarizados com as tendências imobiliárias locais, os valores de mercado e as características dos bairros que se alinham com suas preferências e objetivos de investimento.

• Experiência com compradores internacionais: Certifique-se de que o corretor tenha experiência em ajudar clientes estrangeiros. Ele deve entender os desafios únicos enfrentados pelos não residentes, como navegar pelos requisitos legais dos EUA, gerenciar as conversões de moeda e garantir o financiamento.

• Credenciais e avaliações: Verifique as credenciais e a reputação do corretor. Nos Estados Unidos, os corretores devem ser licenciados no estado em que atuam. Procure corretores afiliados a organizações profissionais como a National Association of Realtors (NAR) e confira as avaliações ou depoimentos de clientes para avaliar sua confiabilidade e qualidade de serviço.

Properstar oferece uma função gratuita de busca de corretores que conecta você com profissionais imobiliários selecionados em todo os Estados Unidos. Os profissionais selecionados pelo nosso portal são qualificados para atender clientes internacionais.

5. Visite as propriedades de seu interesse

Visite as propriedades que te interessam para avaliar suas condições, localização e adequação. Nos Estados Unidos, as visitas às propriedades podem ser agendadas através do seu corretor imobiliário, e as visitas virtuais tornaram-se cada vez mais populares, especialmente para compradores internacionais.

6. Verificações legais e due diligence

Antes de finalizar a compra, faça uma due diligence completa para garantir que o estado legal e as condições físicas da propriedade estejam conforme esperado.

• Verificação do título: Um passo crucial é realizar uma verificação do título da propriedade. Este passo confirma que o vendedor possui a propriedade legal e que não há hipotecas, disputas ou outras restrições que possam afetar a venda.

• Conformidade com a zonificação e uso do solo: Certifique-se de que a propriedade esteja em conformidade com as regulamentações locais de zonificação e uso do solo, especialmente se você planeja fazer alterações na propriedade ou usá-la para um propósito específico.

• Inspeções da propriedade: Nos Estados Unidos, uma inspeção da propriedade geralmente é realizada antes da finalização da venda. É altamente recomendado contratar um inspetor certificado para verificar danos estruturais, fiação defeituosa ou problemas hidráulicos. Inspeções especializadas adicionais (por exemplo, para cupins ou radônio) podem ser necessárias dependendo da localização da propriedade.

7. Faça uma oferta

Com a ajuda do seu corretor imobiliário, faça uma oferta na propriedade. Nos Estados Unidos, as ofertas são geralmente apresentadas por escrito e incluem detalhes como o preço de compra, as condições (por exemplo, inspeção ou financiamento) e a data proposta para o fechamento. Seu corretor o guiará nas negociações com o vendedor, que podem levar a uma contraproposta.

8. Assine o contrato de compra

Uma vez que sua oferta seja aceita, você assinará um contrato de compra, que é um acordo legalmente vinculativo. Este contrato delineia os termos e condições da venda, incluindo as condições e os prazos. Neste momento, você também deverá pagar um depósito, geralmente entre 1% e 3% do preço de compra, para demonstrar seu compromisso com a compra.

9. Finalize os acordos de financiamento (se aplicável)

Se você estiver financiando sua compra, é o momento de fixar a taxa de juros do financiamento e finalizar os termos do empréstimo. Seu credor solicitará uma avaliação da propriedade para garantir que seu valor corresponda ao preço de compra.

10. Complete a compra

O passo final é o fechamento, durante o qual a propriedade é oficialmente transferida. Durante o fechamento, você deverá:

• Assinar a escritura, os documentos do empréstimo e outros formulários necessários.
• Pagar o saldo restante, incluindo as despesas de fechamento e quaisquer taxas aplicáveis.
• Receber as chaves e tomar posse da propriedade.

As despesas de fechamento nos Estados Unidos geralmente variam de 2% a 5% do preço de compra e podem incluir seguro de título, despesas legais e taxas de registro.

11. Registre a propriedade

Após o fechamento, a empresa de títulos registrará a escritura no escritório do registro do condado local. Este passo transfere legalmente a propriedade e torna a transação parte do registro público.

12. Pague os impostos e despesas associados

Nos Estados Unidos, os compradores de propriedades são responsáveis pelo pagamento de vários impostos e despesas, que podem variar de acordo com o estado e as regulamentações locais:

Impostos e despesas comuns

Na maioria dos estados americanos, as despesas de fechamento são compartilhadas entre o comprador e o vendedor (os detalhes são negociados como parte do contrato de compra).

13. Transfira os serviços públicos

Uma vez que a propriedade seja sua, certifique-se de transferir os serviços públicos como eletricidade, gás, água e internet para seu nome. Seu corretor imobiliário pode ajudar neste processo, garantindo uma continuidade dos serviços após a compra.

Recursos úteis para informações oficiais

• Serviços Internos de Receita dos EUA (IRS): Informações sobre como obter um ITIN e sobre as obrigações fiscais para compradores internacionais de propriedades.
• Escritório de Registro do Condado Local: Para o registro e a documentação do título de propriedade.
• Serviços de Cidadania e Imigração dos EUA (USCIS): Para detalhes sobre o Programa EB-5 e opções de residência.
• American Land Title Association (ALTA): Diretrizes sobre o seguro de título e o processo de fechamento.

Muitos bancos e instituições financeiras dos Estados Unidos, como Wells Fargo, Chase e Bank of America, oferecem opções de financiamento para compradores estrangeiros. Os termos e condições podem variar em relação aos disponíveis para cidadãos ou residentes americanos.

As taxas de juros para compradores estrangeiros tendem a ser ligeiramente mais altas devido aos riscos percebidos, mas com a documentação e o perfil financeiro adequados, ainda é possível obter taxas competitivas. Em 2024, as taxas de juros típicas para compradores internacionais variam entre 6% e 8%, dependendo do credor e das especificidades do empréstimo.

Como obter um financiamento

Para solicitar um financiamento como não residente nos Estados Unidos, você geralmente precisará fornecer os seguintes documentos:

• Um passaporte ou visto válido.
• Um Número de Identificação do Contribuinte (ITIN) ou um Número de Seguro Social (SSN).
• Comprovante de renda (como declarações de impostos, holerites ou contrato de trabalho).
• Extratos bancários recentes (geralmente dos últimos 6 meses).
• Um relatório de crédito do seu país de origem (alguns credores exigem).
• Comprovante dos fundos para o pagamento inicial e despesas de fechamento.

Uma vez que sua documentação esteja pronta, é aconselhável solicitar a pré-aprovação do financiamento de vários credores. A pré-aprovação lhe dará uma ideia clara do valor do empréstimo e das taxas de juros que você pode esperar e fortalece sua posição ao fazer uma oferta.

Considerações especiais para não residentes

• Requisitos para o pagamento inicial: Não residentes geralmente precisam fornecer um pagamento inicial entre 30% e 50% do preço de compra da propriedade, dependendo do credor.

• Taxas de juros mais altas: Como não residente, você pode enfrentar taxas de juros ligeiramente mais altas em comparação com os residentes americanos.

• Documentação e processos legais: Mutuários não residentes devem trabalhar em estreita colaboração com um advogado imobiliário. A aprovação do financiamento pode envolver documentação e verificações adicionais, incluindo a confirmação da origem legal dos fundos usados para o pagamento inicial.

• Tipos de financiamentos disponíveis: Compradores estrangeiros geralmente podem acessar financiamentos de taxa fixa ou taxa variável. Alguns credores também oferecem produtos especializados para indivíduos de alto patrimônio líquido que desejam investir no mercado imobiliário dos Estados Unidos.

Usar um corretor de financiamentos

Se você não tem certeza sobre qual credor escolher ou deseja simplificar o processo, considere trabalhar com um corretor de financiamentos especializado em assistência a compradores internacionais. Os corretores podem conectar você com credores que oferecem condições favoráveis e ajudar a navegar pelas complexidades do mercado de financiamentos nos Estados Unidos.

Comprar uma propriedade nos Estados Unidos como estrangeiro apresenta desafios únicos que exigem consideração e preparação cuidadosa. Aqui estão alguns erros comuns:

1. Navegar pelo sistema legal e fiscal dos EUA

O sistema legal americano pode ser complexo, especialmente se você não estiver familiarizado com as leis imobiliárias, as regulamentações fiscais e as práticas locais. Cada estado tem suas próprias regras que regem as transações imobiliárias, portanto, o processo pode variar consideravelmente dependendo da localização da propriedade.

Certifique-se de entender os seguintes aspectos:

• Obrigações fiscais: Como comprador estrangeiro, você pode estar sujeito a impostos específicos, como a Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA), que impõe requisitos de retenção sobre a venda de imóveis americanos por proprietários estrangeiros.
• Leis específicas do estado: Os estados têm regulamentos diferentes para custos de fechamento, impostos sobre a propriedade e requisitos de seguro de título, portanto, é fundamental fazer uma pesquisa aprofundada ou buscar assistência profissional.

2. Subestimar os custos reais da compra da propriedade

Além do preço de compra, os compradores devem considerar vários custos adicionais, incluindo:

• Impostos sobre a propriedade: As taxas variam de acordo com o estado e a jurisdição local, geralmente oscilando entre 0,5% e 2,5% do valor avaliado da propriedade.
• Custos de fechamento: Estes geralmente variam de 2% a 5% do preço de compra e incluem despesas com seguro de título, serviços jurídicos, inspeções e outros.
• Manutenção e utilidades: Se a propriedade for usada como casa de férias ou imóvel para aluguel, os custos recorrentes, como despesas com gestão de propriedade, reparos e contas de serviços públicos, podem se acumular.

Um planejamento orçamentário adequado é essencial para evitar surpresas financeiras.

3. Ignorar a importância da devida diligência

Uma pesquisa completa e verificações legais são fundamentais para proteger seu investimento. Problemas comuns a serem monitorados incluem:

• Problemas de título: Certifique-se de que não há penhoras, disputas ou reivindicações de propriedade não resolvidas que possam comprometer sua compra.
• Condições da propriedade: Uma inspeção minuciosa é essencial para identificar problemas potenciais, como danos estruturais, mofo ou sistemas obsoletos. Pular esta etapa pode levar a reparos caros no futuro.
• Tendências do mercado local: Pesquise o mercado local para entender os valores das propriedades, o potencial de aluguel e as perspectivas de crescimento a longo prazo da área. Pagar demais em um mercado em declínio pode revelar-se um erro caro.

4. Câmbio de moeda e atrasos nos pagamentos

As flutuações nos taxas de câmbio podem impactar significativamente seu orçamento, especialmente se sua moeda de origem se desvalorizar em relação ao dólar americano. Além disso, transferências bancárias internacionais podem às vezes causar atrasos, potencialmente colocando em risco transações sensíveis ao tempo. Considere trabalhar com um serviço de câmbio especializado em transferências internacionais de grandes valores para garantir taxas favoráveis e reduzir custos.