Impostos e taxas para proprietários 2019

Sistema Tributário em Espanha

As autoridades fiscais espanholas estão a tornar-se cada vez mais ativas na última década. A Espanha já não é a terra de mañana - pelo menos quando se trata de pagar impostos. Por exemplo, o jogador de futebol Lionel Messi foi condenado a 21 meses de prisão por recorrer a empresas offshore para reduzir a sua responsabilidade fiscal e Cristiano Ronaldo foi condenado a dois anos. (A sentença de Messi foi agora comutada para uma pesada multa.) Embora até agora o foco tenha sido o de ir atrás de pessoas com elevados e proeminentes salários, isto sugere que manter os seus assuntos fiscais "fora do radar" está a tornar-se cada vez mais arriscado.

Existem algumas evidências de que os fiscais começaram a visar com afinco os negócios dos proprietários de casas para férias em Espanha. Ao mesmo tempo, a Autoridade Tributária recrutou novas fontes de informação para ajudar a encontrar os fraudulentos. A partir de janeiro de 2019, o AirBNB abre os seus livros às autoridades fiscais.

Pagar impostos pode poupar-lhe dinheiro

Sub-declarar o seu imposto pode também ser um grande risco para as suas hipóteses de uma eventual revenda bem sucedida da sua propriedade. Por exemplo, sub-declarar o valor das transações de propriedade entregando dinheiro por baixo da mesa pode ser tentador, mas alguns municípios fizeram demandas tributárias retrospetivas com base no que o município acha que deveria ter sido pago pela propriedade. Sub-declarar também irá criar uma maior responsabilidade de ganhos de capital quando tiver que vender e alguns impostos locais, tais como IBI não remunerado, serão acumulados e depois registados como despesas na sua propriedade - juntamente com juros.

Se simplesmente se esquecer de pagar o seu imposto, não irá para a cadeia, mas ser-lhe-á cobrado pelo menos 5% do valor do imposto não pago.

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Agora já pode com facilidade descobrir que impostos tem que pagar

Precisa de um número NIE, fornecido pela repartição de finanças, para comprar um imóvel. Esse número é o seu acesso ao sistema. Precisará de apresentar uma declaração de impostos todos os anos (o ano fiscal é o mesmo do ano vigente) e pagar os impostos relevantes. O site da Agencia Tributaria dispõe de mais informações em inglês. Se obtiver um PIN Cl@ve ou um certificado eletrónico, poderá usar o sistema online para registar as suas devoluções e pagar os seus impostos. Poderá querer utilizar um serviço de transferências monetárias tal como o Transferwise ou o HiFX para o fazer, evitando assim más taxas de câmbio e altas comissões, ou se no entanto possuir uma conta bancária Espanhola, basta informar a repartição de finanças e esta procederá à cobrança direta.

Um aparte: os impostos espanhóis complicam-se muito rapidamente. Existem impostos nacionais, impostos fixados a nível regional e impostos fixados pelo município - e esses últimos devem ser pagos à sua câmara municipal, quer receba ou não uma fatura. Este pode ser o aspeto mais difícil de se possuir uma propriedade em Espanha, já que enquanto alguns Ayuntamientos são administrados profissionalmente e fáceis de trabalhar, outros não estão bem a viver na era da internet.

Impostos sobre a propriedade na transferência

Pagará certos impostos sobre a propriedade quando comprar uma propriedade em Espanha. O maior imposto sobre a propriedade é o ITP - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales - que é pago na revenda de imóveis existentes vendidos por um indivíduo a outro. Não se aplica se comprar uma nova propriedade de uma construtora - embora, nesse caso, tenha que pagar o IVA (imposto sobre o valor acrescentado).

A taxa de ITP não é definida nacionalmente, mas antes a nível regional. A média é de 8 a 10%, com as maiores taxas na Catalunha e na Extremadura (até 11%) e a mais baixa em Rioja (7%), Madrid e Navarra (6%) e o País Basco (4%). De maior interesse para a maioria dos compradores estrangeiros são as regiões de Múrcia (8%), Andaluzia (8-10%) e Valência (10%). As isenções podem reduzir o imposto a metade, mas não se aplicam à maioria dos segundos adquirentes de propriedade - por exemplo, isenções fiscais para compradores que compram pela primeira vez, famílias numerosas, compradores com idades inferiores a 35 anos e portadores de deficiências.

AJD - actos juridicos documentados - aplica-se a todos os atos formalizados em documentação pública na presença de um notário, tal como a sua escritura de venda. Existe uma taxa fixa para propriedades de revenda na qual já paga o ITP, mas em novas propriedades existe uma escala móvel. Mais uma vez, cada região define o seu próprio imposto, mas a maioria está entre os 0,5% e os 1,5%. Os compradores costumavam pagar a AJD em hipotecas também, mas a partir de novembro de 2018 esta é paga pelo credor e não pelo comprador.

Despesas ao comprar um apartamento no distrito de Sant Andreu em Barcelona (280 000 EUR, 57 m2)

ImpostosDespesas
ITP (imposto sobre a transferência de propriedade para propriedades de revenda) - 11% (Catalunha)EUR 30,800
AJD (imposto de selo) – 1.5%EUR 4,200
Emolumentos notariais – 0.5%1 400 EUR (mas dizem que o pagamento médio é de ~ 800 EUR)
Taxa de registo – 1%EUR 2,800
Taxa do agente imobiliário ~3%EUR 8,400
TotalEUR 47,600

Se está a comprar uma nova propriedade

Se está a comprar uma nova propriedade a uma construtura, não pagará o ITP, mas pagará IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) ou o imposto sobre valor acrescentado. Por norma é fixado nos 10%, excetuando-se as viviendas de proteccion oficial (habitações com baixo custo e com financiamento público) que têm o IVA fixado em 4%. São uns massivos 21% para propriedades comerciais e terrenos.

Deverá também ter em conta os honorários do cartório que vão dos 0,5% a 1% do preço e uma taxa de registo de terreno de 1%. Somados, isto pode atingir no máximo 15% do preço da compra, portanto, certifique-se de que inclui estes impostos e custos nos seus cálculos ao definir o seu orçamento.

Os compradores também devem ter o cuidado de garantir que qualquer vendedor não residente pagou o seu imposto sobre ganhos de capital (3% do preço da compra é geralmente retido do preço, pelo notário, para cobrir as obrigações fiscais). Se o imposto sobre ganhos de capital não for pago, as autoridades fiscais poderão hipotecar a sua propriedade até ao limite do imposto não pago.