Comprar uma casa em Dubai como estrangeiro: guia 2025

Dubai é uma cidade global que une harmoniosamente tradição e modernidade.

Conhecida por seus arranha-céus impressionantes, estilo de vida luxuoso e infraestrutura inovadora, Dubai é um dos principais centros de negócios e destinos turísticos do mundo.

Como a cidade mais populosa dos Emirados Árabes Unidos, atrai milhões de visitantes todos os anos com seus monumentos icônicos, como o Burj Khalifa, o edifício mais alto do mundo, e o Palm Jumeirah, uma ilha artificial construída em forma de palmeira.

Culturalmente, Dubai é um caldeirão de nacionalidades, com mais de 80% da sua população composta por expats. Essa comunidade multicultural contribui para uma atmosfera vibrante e cosmopolita, influenciada pelas tradições do Oriente Médio.

O clima em Dubai é quente e árido, com temperaturas que ultrapassam os 40°C durante os meses de verão. A cidade experimenta invernos amenos, tornando-se um destino muito popular nesta época do ano.

Com um clima ensolarado durante todo o ano e uma infinidade de serviços e oportunidades, Dubai oferece um estilo de vida dinâmico que atrai tanto investidores quanto pessoas em busca de uma acomodação estável.

Distribuição da população nas regiões dos Emirados Árabes

Por que investir em Dubai?

O mercado imobiliário de Dubai tornou-se um ímã para investidores globais graças a uma combinação de fatores que fazem da cidade um dos destinos mais atraentes do mundo para o setor imobiliário.

Primeiramente, Dubai oferece um forte potencial para altos retornos sobre investimentos (ROI), com rendimentos de aluguel médios que variam de 5% a 8% — significativamente mais altos em comparação com muitas outras grandes cidades do mundo.

Uma das principais atrações é o fato de que a propriedade em Dubai é isenção de impostos. A cidade não impõe impostos sobre propriedade, renda ou ganhos de capital, permitindo que os investidores maximizem seus retornos. Além disso, o ambiente político estável dos Emirados Árabes, a economia sólida e a localização estratégica entre Europa, Ásia e África reforçam ainda mais a posição de Dubai como um hub global para investimentos.

O setor turístico próspero da cidade, que está constantemente entre os mais visitados do mundo, também alimenta a demanda por propriedades para aluguel de curto prazo. Eventos de destaque, como a Expo 2020 (agora estendida como um projeto contínuo) e as iniciativas futuras sob o plano Dubai’s Vision 2040 continuam a melhorar a infraestrutura, atraindo tanto turistas quanto residentes.

Outro motivo convincente para investir em Dubai são as políticas governamentais favoráveis aos negócios. A introdução de vistos de longo prazo, incluindo o Golden Visa de 10 anos para investidores, empreendedores e profissionais altamente qualificados, facilita a vida dos cidadãos estrangeiros em Dubai.

• Aumento substancial da oferta de imóveis: Estima-se que cerca de 41.000 unidades sejam entregues em 2025, marcando um aumento significativo em relação aos anos anteriores. Fonte.
• Demanda sustentada por parte dos investidores internacionais: Dubai continua a atrair investimentos estrangeiros, apoiados por políticas governamentais favoráveis e por uma localização estratégica, levando a uma demanda crescente em vários segmentos do mercado imobiliário.
• Ênfase na sustentabilidade e nas tecnologias inteligentes: Os construtores estão cada vez mais focados em projetos eco-friendly e integrando tecnologias inteligentes nos novos projetos, alinhados com as tendências globais.
• Crescimento nos segmentos de luxo e ultra-luxo: Há uma demanda crescente por propriedades de alto padrão, especialmente em áreas de prestígio como Palm Jumeirah e Downtown Dubai, impulsionada por compradores endinheirados em busca de opções imobiliárias premium.

Custo médio de uma propriedade em Dubai

O custo de aquisição de uma propriedade em Dubai varia amplamente de acordo com a localização, o tipo de propriedade e as condições de mercado.

Embora esses dados ofereçam um panorama do mercado atual, os preços das propriedades em Dubai podem variar significativamente com base na localização exata, no tipo de propriedade e nas condições de mercado.

Você pode acompanhar facilmente as últimas tendências e as evoluções dos preços em nossa página dedicada:

1. Downtown Dubai: Uma das localizações mais icônicas e procuradas, próxima a marcos como o Burj Khalifa e o Dubai Mall. As propriedades nesta área alcançam preços elevados, especialmente para apartamentos e coberturas de luxo.

2. Dubai Marina: Conhecida pela vida noturna vibrante, Dubai Marina continua a atrair tanto residentes quanto investidores, particularmente para apartamentos nos andares mais altos com vista para o mar ou o porto.

3. Palm Jumeirah: Símbolo máximo de luxo, as propriedades na Palm, especialmente vilas e apartamentos à beira-mar, estão entre as mais caras de Dubai e oferecem serviços exclusivos com acesso privado à praia.

4. Business Bay: Esta área oferece uma combinação de propriedades comerciais e residenciais com uma localização estratégica próxima ao Downtown Dubai. É popular entre jovens profissionais e investidores em busca de altos retornos de aluguel.

5. Jumeirah Village Circle (JVC): Conhecida por suas opções mais acessíveis, JVC é popular entre famílias e investidores em busca de preços mais baixos, enquanto desfruta de excelentes serviços.

6. Dubai Hills Estate: Uma comunidade que oferece vilas modernas, casas geminadas e apartamentos, valorizada por famílias em busca de áreas verdes, parques e escolas de alta qualidade.

7. Arabian Ranches: Oferece um estilo de vida suburbano com amplas vilas e serviços voltados para a comunidade. Arabian Ranches é ideal para quem busca uma vida tranquila com boas conexões ao restante da cidade.

8. Al Barsha: Situada centralmente e conhecida por sua combinação de vilas e apartamentos, Al Barsha é uma área preferida por quem busca um bom equilíbrio entre custo e comodidade.

Sim, estrangeiros podem facilmente adquirir propriedades em Dubai, graças a regulamentações claras e a uma política externa muito aberta.

Dubai permite que não residentes e expats comprem casas e apartamentos em áreas freehold designadas, onde podem possuir a propriedade com plenos direitos. Isso torna Dubai uma das cidades mais acessíveis do Oriente Médio para investidores estrangeiros.

Não há restrições significativas à propriedade estrangeira nessas áreas freehold, que incluem locais populares como Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Dubai Marina, Jumeirah Lakes Towers (JLT) e Arabian Ranches. Estrangeiros podem adquirir apartamentos, vilas e até terrenos nessas zonas, tanto para uso residencial quanto como propriedades de investimento.

O que é o Golden Visa e como funciona em Dubai?

O programa Golden Visa dos Emirados Árabes Unidos é uma iniciativa de residência destinada a atrair investimentos de longo prazo e profissionais qualificados, concedendo direitos de residência estendidos a investidores, empreendedores e profissionais selecionados. Para investidores imobiliários em Dubai, o Golden Visa oferece benefícios significativos, tornando-o uma escolha popular para quem deseja estabelecer uma presença mais permanente nos Emirados.

1. Requisito mínimo de investimento: Para se qualificar para um Golden Visa na categoria imobiliária, os investidores devem adquirir uma propriedade no valor de pelo menos 2 milhões de Dirhams (cerca de EUR 450.000). Esse investimento pode envolver uma única propriedade ou várias, desde que o valor total atenda ao requisito mínimo.

2. Tipo de propriedade: A propriedade deve estar localizada em uma das zonas freehold de Dubai, que permitem a plena posse por estrangeiros. São elegíveis tanto as propriedades já construídas quanto as em fase de pré-construção, mas o investimento deve estar completamente pago e livre de hipotecas.

3. Duração do visto: O Golden Visa é geralmente concedido por um período de 10 anos, com a possibilidade de renovação automática, desde que o investimento seja mantido.

4. Benefícios do Golden Visa:

   • Direitos de residência: O Golden Visa permite que os investidores, junto com suas famílias (cônjuge e filhos), residam a longo prazo nos Emirados.
   • Sem necessidade de patrocinador: Ao contrário de outros vistos de residência, os titulares do Golden Visa não precisam de um patrocinador local.
   • Viagens sem visto: Os titulares do Golden Visa podem viajar livremente dentro dos Emirados e têm fácil acesso a outros países do Golfo Pérsico.
   • Oportunidades de negócios e educação: Os titulares do visto podem realizar atividades comerciais e acessar instituições educacionais para seus familiares sem necessidade de aprovações adicionais.

5. Elegibilidade para aposentados e empreendedores: O Golden Visa também está disponível para empreendedores, executivos seniores e aposentados que atendem a critérios específicos relacionados a investimentos, economias ou realizações profissionais.

O processo de solicitação do Golden Visa inclui a compra da propriedade imobiliária, a apresentação de provas de posse e avaliação, e a submissão dos documentos relevantes ao Dubai Land Department ou por meio de desenvolvedores e agentes imobiliários autorizados. Uma vez aprovado, o investidor recebe o visto de residência.

Fontes:

1. Dubai Land Department - Visão Geral do Golden Visa
2. Portal do Governo dos EAU - Detalhes sobre o Golden Visa

1. Certifique-se de ter um passaporte e um visto válidos

Não é necessário um visto de residência especial para adquirir propriedades em Dubai, mas ter um passaporte válido é essencial. Embora não seja exigido para a compra de uma propriedade, muitos investidores optam por solicitar um visto de longo prazo (como um visto para investidores imobiliários) após adquirir a propriedade.

2. Abra uma conta bancária nos Emirados

Abrir uma conta bancária local é recomendável para gerenciar os pagamentos relacionados à compra da propriedade, incluindo o depósito, o preço de compra, os impostos e os pagamentos de utilidades.

Para abrir uma conta bancária, geralmente você precisará de:

• Um passaporte válido
• Comprovante de residência (se já residir em Dubai)
• Comprovante de renda ou de emprego
• Um depósito inicial, que varia de acordo com o banco

A maioria dos bancos em Dubai oferece contas adaptadas para não residentes ou investidores.

3. Comece a procurar propriedades

Explore anúncios online no Properstar para encontrar casas e apartamentos à venda na sua área de interesse. Você pode usar nossos filtros avançados e até desenhar a sua área preferida no mapa.

Além disso, contratar um agente imobiliário registrado na RERA pode fornecer informações valiosas sobre o mercado, ajudar no processo de negociação e garantir que a propriedade atenda a todos os requisitos legais.

4. Encontre o corretor de imóveis certo

Um corretor de imóveis experiente em Dubai pode ajudar a orientar você no complexo mercado imobiliário da cidade, apoiando na busca pelas melhores propriedades que atendam às suas necessidades e guiando nas negociações e questões legais.

Aqui está como garantir que você escolha o melhor profissional:

• Experiência local: O mercado imobiliário de Dubai é complexo e está em constante evolução. Procure corretores que se especializem na área de seu interesse, seja em propriedades de luxo em Palm Jumeirah, apartamentos em Downtown Dubai, ou imóveis de investimento em áreas mais recentes como Dubai Hills Estate. Um bom corretor deve ter um conhecimento profundo das tendências imobiliárias locais, estratégias de preços e regulamentações legais.

• Certificação RERA: Em Dubai, os corretores de imóveis são regulamentados pela Real Estate Regulatory Agency (RERA). Certifique-se de que o corretor seja certificado pela RERA, o que confirma que ele está legalmente qualificado e adere aos padrões profissionais. Você pode verificar as credenciais de um corretor através do site do Dubai Land Department (DLD).

• Idioma e comunicação: Se você não fala árabe fluentemente, é fundamental escolher um corretor que fale seu idioma e possa atuar como intérprete. Ele desempenhará um papel crucial na mediação com vendedores, desenvolvedores imobiliários e representantes legais.

• Experiência e histórico: Escolha um corretor com um histórico comprovado de assistência a compradores estrangeiros em Dubai. Um corretor experiente pode ajudar a enfrentar os desafios comuns que investidores internacionais encontram, desde a compreensão das áreas freehold em comparação com as leasehold até a obtenção de financiamentos hipotecários (se necessário).

Você pode usar a função de busca de corretores do Properstar para encontrar corretores imobiliários locais altamente qualificados. Nossa plataforma oferece acesso gratuito a uma ampla rede de profissionais selecionados por sua experiência e confiabilidade.

5. Visita as propriedades de seu interesse

Depois de identificar as propriedades que atendem aos seus critérios, é hora de realizar visitas presenciais. Avalie as condições da propriedade, a localização, os serviços e a adequação às suas necessidades.

Ao realizar as visitas, considere:

• A qualidade da construção e possíveis problemas potenciais (como necessidade de manutenção).
• A proximidade da propriedade aos serviços essenciais, como escolas, hospitais, transportes públicos e centros comerciais.
• A atmosfera geral da comunidade e a qualidade das instalações, como academias, piscinas e parques.

6. Verificações legais e due diligence

Antes de se comprometer com a compra de uma propriedade em Dubai, realize verificações legais e due diligence detalhadas.

• Verificação do título de propriedade: O Dubai Land Department (DLD) gerencia o registro de propriedades em Dubai. Você pode verificar o título de propriedade através do portal online do DLD ou com a assistência do seu agente. Esse passo garante que a propriedade esteja livre de ônus, hipotecas ou disputas e que o vendedor seja o legítimo proprietário.

• Conformidade com regulamentações e leis: Certifique-se de que a propriedade esteja em conformidade com as leis e regulamentações locais. Isso é particularmente importante para compras off-plan, onde a propriedade ainda está em construção. Confirme que o desenvolvedor obteve todas as permissões e aprovações necessárias das autoridades competentes, incluindo a Real Estate Regulatory Agency (RERA).

• Inspeção da propriedade: Embora não seja obrigatória, é altamente recomendável solicitar uma avaliação profissional para avaliar as condições do edifício, das utilidades e da estrutura geral. Inspeções podem revelar problemas ocultos que podem acarretar custos significativos de reparo no futuro.

7. Faça uma oferta

Depois de identificar a propriedade certa, trabalhe com seu agente para fazer uma oferta formal. A negociação é comum no mercado imobiliário de Dubai, então o preço inicial solicitado pode frequentemente ser reduzido. Se a oferta for aceita, você passará para a fase do contrato.

8. Assine o acordo de venda (Memorandum of Understanding - MOU)

Em Dubai, o acordo preliminar entre comprador e vendedor é conhecido como Memorandum of Understanding (MOU) ou Formulário F. Este documento detalha os termos da venda, incluindo o preço de compra, o plano de pagamento e quaisquer outras condições acordadas.

Geralmente, é necessário um depósito de 10% neste momento, que é mantido pelo agente ou pelo desenvolvedor. O MOU é legalmente vinculativo: se o comprador se retirar, ele pode perder o depósito.

9. Finalize os acordos para o financiamento (se aplicável)

Se você financiar a compra através de um empréstimo, finalize os termos com seu banco. Os bancos de Dubai geralmente oferecem empréstimos para estrangeiros com taxas competitivas, mas podem exigir um adicional de 20-25% para expatriados. Certifique-se de que a aprovação do empréstimo esteja em vigor antes de prosseguir para a próxima fase.

10. Assine o contrato de compra e venda (SPA)

O Sales and Purchase Agreement (SPA) é o contrato final vinculativo entre comprador e vendedor. Este documento finaliza a venda e inclui todos os termos legais, detalhes de pagamento e condições de transferência.

Neste ponto:

• O comprador paga o saldo restante, quaisquer taxas aplicáveis e garante que todos os documentos estejam em ordem.
• Ambas as partes se encontram no Dubai Land Department (DLD) para assinar o SPA, completando a transferência legal da propriedade.

11. Registre a propriedade

Depois de assinar o SPA e completar o pagamento, a propriedade deve ser registrada no Dubai Land Department (DLD). O novo proprietário receberá um título de propriedade em seu nome.

12. Pague as taxas associadas

Ao contrário de muitos outros países, em Dubai não há impostos sobre a propriedade, mas é importante considerar as taxas associadas à compra:

Taxas para a compra da propriedade

Essas taxas geralmente são divididas entre comprador e vendedor, mas os detalhes devem ser acordados durante as negociações.

13. Transfira os serviços e ative os serviços locais

Depois que a propriedade estiver registrada em seu nome, você precisará transferir os serviços, como eletricidade e água, para seu nome. O principal fornecedor de utilidades é DEWA (Dubai Electricity and Water Authority). Também pode ser necessário ativar serviços de resfriamento distrital (se aplicável) através de fornecedores como Empower ou Tabreed.

Recursos adicionais para informações oficiais

• Dubai Land Department (DLD): Para verificação do título de propriedade e registro da propriedade.
• Real Estate Regulatory Agency (RERA): Para informações sobre corretores, desenvolvedores e regulamentações autorizadas.
• DEWA (Dubai Electricity and Water Authority): Para ativação de utilidades.

Considerando a complexidade do processo, é altamente recomendável contratar um advogado imobiliário ou utilizar os serviços de um agente experiente.

Muitas grandes instituições financeiras em Dubai, como Emirates NBD, Mashreq Bank e HSBC, oferecem empréstimos específicos para compradores estrangeiros. As condições dos empréstimos podem variar ligeiramente para não residentes em comparação com residentes, mas Dubai é conhecida por sua acessibilidade para investidores imobiliários internacionais.

As taxas de juros em Dubai geralmente variam entre 3,5% e 5% para empréstimos com taxa fixa, embora essas taxas possam flutuar com base em fatores como a duração do empréstimo, o valor do depósito inicial e o perfil financeiro do solicitante. É essencial comparar as ofertas para encontrar taxas competitivas, pois elas podem variar entre diferentes bancos e fornecedores de empréstimos.

Como obter um empréstimo

Para solicitar um empréstimo em Dubai como estrangeiro, você precisará reunir a documentação necessária, que normalmente inclui:

• Um passaporte válido
• Comprovante de renda (como contracheques ou carta de emprego)
• Extratos bancários recentes (geralmente dos últimos 6-12 meses)
• Relatório de crédito do seu país de origem (se disponível)
• Comprovante de residência atual
• Comprovante do depósito inicial

Os bancos em Dubai geralmente aceitam documentos em inglês, mas se seus documentos estiverem em outro idioma, podem ser necessárias traduções juramentadas.

Passos para obter um empréstimo

1. Obtenha uma pré-aprovação do empréstimo: O primeiro passo é solicitar uma pré-aprovação de vários bancos, o que dará maior clareza sobre o valor do empréstimo ao qual você tem direito e as taxas de juros esperadas. Esse passo é importante para determinar seu orçamento antes de iniciar a busca pela propriedade.

2. Envie a documentação necessária: Após escolher uma instituição financeira, você deverá apresentar toda a documentação necessária. O banco avaliará sua solicitação com base no seu perfil financeiro, solvência e no valor da propriedade.

3. Avaliação da propriedade: O banco realizará uma avaliação para determinar o valor de mercado da propriedade e verificar se ela atende aos critérios de empréstimo. O valor do empréstimo aprovado geralmente é baseado no valor de mercado da propriedade ou no preço de venda acordado, dependendo de qual for o menor.

4. Aprovação do empréstimo e carta de oferta: Se sua solicitação for aprovada, o banco emitirá uma carta de oferta detalhando o valor do empréstimo, a taxa de juros, o prazo de reembolso e quaisquer condições especiais.

5. Processo legal e administrativo: Após a aprovação do empréstimo, o banco gerencia a maior parte dos procedimentos legais, incluindo a coordenação com o desenvolvedor ou vendedor e o Dubai Land Department (DLD).

Considerações especiais para não residentes

Os não residentes em Dubai geralmente podem obter empréstimos que cobrem de 50% a 75% do preço de venda ou do valor estimado da propriedade, dependendo do tipo de propriedade e da localização. É necessário um pagamento inicial entre 25% e 50%, além de taxas e despesas associadas.

Para resumir:

• Taxas de juros: As taxas de juros para empréstimos de não residentes são geralmente um pouco mais altas do que as oferecidas a residentes.
• Prazo do empréstimo: Os não residentes frequentemente recebem empréstimos com prazos mais curtos (normalmente até 20 anos), além disso, a maioria dos bancos exige que o prazo do empréstimo termine até o aniversário de 65-70 anos do solicitante.
• Limites de empréstimo: As regulamentações de Dubai limitam as proporções Loan To Value (LTV) máximas para não residentes, geralmente fixando-as em 50-75%, dependendo do tipo de propriedade e do perfil do comprador.

Embora o processo para obter um empréstimo em Dubai seja relativamente simples, é aconselhável trabalhar com um corretor de hipotecas ou um consultor financeiro experiente no mercado local.

Embora Dubai seja um mercado atraente para investimentos imobiliários, existem riscos potenciais dos quais os compradores, especialmente estrangeiros, devem estar cientes. Aqui estão os mais comuns:

Pagar demais por falta de conhecimento do mercado

O mercado imobiliário de Dubai é dinâmico, com os preços influenciados pelas condições econômicas globais, novos desenvolvimentos e tendências de demanda. Sem uma pesquisa aprofundada ou conhecimento local, há o risco de pagar demais por uma propriedade. É importante entender o mercado, avaliar propriedades comparáveis e trabalhar com um corretor registrado na RERA que conheça bem as áreas específicas.

Atrasos dos construtores e riscos de imóveis off-plan

Comprar propriedades off-plan (em construção) é comum em Dubai devido aos planos de pagamento favoráveis e preços mais baixos. No entanto, os atrasos nos projetos são um problema frequente. Alguns desenvolvimentos enfrentam atrasos de meses ou até anos e, em casos raros, os projetos são abandonados completamente. Sempre verifique o histórico do construtor e sua estabilidade financeira antes de se comprometer com uma compra off-plan.

Problemas com a qualidade e a manutenção da propriedade

Algumas propriedades, especialmente em áreas de alta densidade, podem sofrer de baixa qualidade de construção ou manutenção inadequada. Isso pode levar a custos inesperados de reparo e afetar o valor da propriedade. Faça uma inspeção completa da propriedade e revise o histórico de manutenção antes de finalizar a compra.

Complexidades legais e normativas

Embora as leis imobiliárias de Dubai sejam bastante claras, ainda existem complexidades legais. Estas incluem:

• Restrições de zoneamento e uso: Algumas propriedades têm restrições sobre seu uso (por exemplo, residencial vs. comercial).
• Freehold vs. leasehold: Nem todas as propriedades em Dubai são freehold. Algumas áreas permitem apenas a propriedade leasehold (por até 99 anos), o que pode influenciar as estratégias de investimento a longo prazo.
• Controvérsias e problemas contratuais: Em caso de disputa, os processos podem ser longos e caros. É altamente recomendável envolver um advogado especializado em imóveis para revisar contratos e termos.